简介：西蒋峪房地产开发项目三标段土石方开挖及基坑支护工程施工方案天元建设集团有限公司2014年11月1日一编制依据编制依据1济南市西蒋峪房地产开发项目（C、D1地块）岩土工程勘察报告（山东省水利勘测设计院，20142）2拟建工程的场地总平面图、基坑支护设计图纸3建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB502022002）4建筑地基基础设计规范GB5000720115建筑基坑支护技术规程JGJ12020126建筑边坡工程技术规范GB5033020027建筑基坑工程监测技术规范GB5049720098锚杆喷射混凝土支护技术规范GB5008620019建筑施工安全检查标准JGJ59201010混凝土强度检验评定标准GJG107201011建筑工程施工现场供用电安全规范GB50194200212济南市深基坑工程管理暂行规定，济建发200644号；13山东省边坡工程与基坑工程管理规定，鲁建发200627号；14建筑机械使用安全技术规范（JGT332001）15建筑土石方工程安全技术规范JGJ180200916工程测量规范GB50026200717建筑变形测量规范JGJ8200718复合土钉墙基坑支护技术规范GB507392011

简介：第1页共32页请务必阅读正文之后的免责条款部分1“好民企”有哪些“坏民企”的特征逐步清晰。民企信用风险让越来越多的投资者意识到，这一轮信用风险的可怕之处并非传统意义上经营不善导致的信用风险，而是暴露出隐藏在光鲜财报之下更深层次的问题，比如财务造假、大股东掏空、关联交易、激进投资、经营治理混乱等等。但是，伴随着大量信用风险个例逐步浮出水面，民企违约的形式和内因也逐步清晰。近期违约的一些民企也无非是之前已经出事的企业反复违约或者小型企业的违约，信用风险对市场的冲击开始减弱。“好民企”又有哪些特征我们在之前的报告违约那些事儿中，详尽总结了18年民企违约的8种模式和套路，从19年新增的违约主体中影响较大的，比如康得新、中民投、中信国安等等，实际上也并未脱离我们总结的范畴。在之前的研究当中我们较多的关注“坏民企”的特征，但实际上在民企估值整体高企的当下，也不乏有大量的低收益民企债券发行人存在。在本篇报告中，我们将换个角度，从“好民企”的角度出发，总结一些低估值民企发行人特征，供投资者寻找民企洼地参考。通过中债估值，我们初步筛选了部分“好民企”。我们筛选“好民企”的标准是以4月初存量券中估值收益率小于4的民营企业。关于这种筛选防范，需要注意几点（1）通过收益率筛选的方式是相对快速的方法，但也会有一些问题。理论上找出“好民企”的方法应该是通过对公司经营财务情况的判断来综合得出，但这种方法相对复杂。而收益率实际上很直接的反应了市场对于这家公司的判断，因此可以近似作为筛选标准。但从18年的信用风险案例来看，确实也存在收益率一度很低的公司出现过信用事件，因此这种筛选方法也有一定的问题。（2）筛选出来的“好民企”并不代表后续就没有任何风险，不在“好民企”名单当中的企业也并不一定就是“坏民企”。收益率是瞬时的静态的指标，筛选出来的“好民企”后续信用资质也有可能边际恶化。与此同时，以4的收益率为标准也是一个相对模糊的概念，并不代表4以上的民企就不是“好民企”。而且未来也有可能民企随着自身的发展资质也会越来越好。而本篇报告关注的是，当前收益率低于4的民企，一定有其相对优质的地方和特征，而这对我们是有借鉴意义的。（3）筛选出来的标的并不构成我们推荐投资标的。筛选出来的标的是目前阶段收益率相对较低的民企发行人，但实际上也因为收益率不高，因此投资价值也相对一般，我们仅仅是通过这些企业的个例来总结出一些好民企可能具有的特征，供寻找超额收益标参考。按照此划分标准，我们筛选出的好民企如下表所示，分布的主要行业有医药行业、房地产行业、产能过剩相关行业以及一些多元化民企等等。其中医药行业和房地产行业中的好民企最多，分别有6家。产能过第3页共32页请务必阅读正文之后的免责条款部分多元化好民企为均瑶、复兴集团和新希望集团等共5家。图1“好民企”行业分类好民企所属行业企业名称医药行业复星医药、科伦药业、天士力控股集团、华东医药、百业源、健康元、康恩贝房地产行业新鸿基地产、中国国贸、万达商业、世茂股份、龙湖集团、滨江集团产能过剩行业伊泰、中燃投资、新奥燃气、江苏沙钢集团、桐昆股份、浙江龙盛、三花控股集团、三一集团、南山铝业、天齐锂业、华新水泥、红狮多元化企业横店集团、均瑶、复星、新希望商贸行业苏宁易购、物美、金鹰商贸集团汽车行业比亚迪、宇通集团、福耀玻璃、吉利控股集团、宇通客车交通运输业顺丰集团、春秋航空、蛟龙集团家电奥克斯食品饮料中炬高新建筑装饰业金螳螂企业电气设备正泰电子璞泰来通信中天科技数据来源WIND，本篇报告主要专注于医药和地产行业的好民企分析。仅仅从企业数量上来看，不难发现医药和地产行业中好民企数量相对较多。逻辑上来讲，这两个行业本身也有一定的相似之处，医药行业受益于人口老龄化和消费升级，而房地产行业则是受益于城镇化和宽松的行业及货币政策，这两个行业实际上在过去接近十年的时间里，行业都是处于景气度持续上行的周期中，而这也造就了较多好民企。2医药行业医药行业中低估值民企相对较多。我们筛选出来的61家低估值民企中，有10家民企属于医药行业，占所有“好民企”样本的接近16。包括复星、科伦、天士力、百业源、华东医药、健康元、康恩贝等等。医药行业为何会有如此多的低估值发行主体存在我们认为主要原因有以下几点（1）弱周期性行业，并且行业需求随着人口老龄化趋势迅速扩容。医药属于典型的弱周期性行业，行业景气度和信用资质不会随着经济周期有很大的波动，整体上比较稳定。并且从行业需求上来看，人口老龄化趋势下，医药行业的需求整体上是快速增长的。而且伴随着近几年一致性评价、两票制等行业政策的出台，行业集中度开始出现抬升趋势，这也有利于龙头的优势进一步扩大。（2）分支较多，容易形成细分行业的龙头。另外不同于传统的制造业，医药行业的研发壁垒较高，而且不同分支之间差异较大，导致医药行业内公司有小而精的特点。虽然细分领域的龙头体量不会特别大，但只要成为细分领域的龙头，就可能会有非常稳定的盈利以及现金流，从而成

简介：1影响房地产开发成本因素及控制措施的研究影响房地产开发成本因素及控制措施的研究摘要开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。对房地产开发项目各阶段进行全过程成本管理与控制，用科学的方法和合理的管理措施，把每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好投资效益。本文阐述了房地产开发的成本构成，成本控制与管理的原则以及在各个阶段成本控制的方法，强调只有把好每个阶段的造价控制，节约成本、降低能耗，才能促进房地产事业又快又好的发展。关键词房地产；开发成本；成本管理；调控措施ABSTRACTDEVELOPMENTOFCOSTCONTROLASTHEFOCUSOFTHEWKOFTHEREALESTATEBUSINESS，REALESTATE1目录摘要1引言1一、房地产开发成本要点分析2（一）房地产开发成本控制与管理的原则21全面控制原则22管理层重视原则23经济原则2（二）投资决策阶段的成本管理2（三）立项阶段的造价控制措施3（四）基建阶段的造价控制措施3二、房地产开发在各个阶段的成本控制4（一）决策阶段41重视可行性研究42从造价管理的角度讲43对工程造价影响较大的因素4（二）设计阶段51实行方案设计、工程设计的招投标制度52加强技术沟通、实行限额设计53加强设计出图前的审核工作5（三）招标阶段51招标文件与合同的编制52施工单位的选择与合同签订53施工组织设计的审定64图纸会审6三、成本控制的有效措施6（一）前期调研61认真做好市场调查研究工作72合理确定建设标准73认真编制投资估算7（二）设计阶段7（三）施工阶段81工程监理制实施与管理82严格审核承包商的索赔要求83搞好材料设备的加工订货8（四）竣工结算阶段8结论9参考文献9

简介：绿地源翔桩基工程绿地源翔桩基工程（0502地块）地块）施工方案湖北鄂西地质基础工程有限公司2011年4月1日绿地源翔桩基工程（0502地块）施工方案31工程概况工程概况11工程概述工程概述拟建的绿地源翔商品房（0502地块）桩基工程位于上海市嘉定区南翔镇，南至走马塘河，东面、北面均至佳通路，西至真南路。拟建住宅2幢，另有地下车库一座。本工程建设单位为上海绿地源翔置业有限公司，设计单位为上海结宇建筑设计有限公司，总包单位为上海绿地建筑工程有限公司，监理单位为上海大通工程监理有限公司，勘察单位为上海协力岩土工程勘察有限公司。桩基持力层为⑧21层灰色粘质粉土层。桩型选用PHC桩，工程量见下表11绿地源翔商品房（0502地块）桩基工程PHC管桩数量表表11楼号桩型桩顶相对标高桩数（套）桩长（M）总数量（米）备注PHCA4009571168315208工程桩PHCA40095211436504工程桩21楼PHCA400952123672工程桩试桩PHCA4009571168315208工程桩PHCA40095212136756工程桩PHCAB4009571631186抗拔工程桩PHCAB4009536634204抗拔工程桩20楼PHCA400952123672工程桩试桩PHCAB4009574165172805抗拔工程桩地下车库PHCB400950432472工程抗拔桩试桩PHCA300701852824672抗压管桩0502地块售楼部PHCA3007001522652抗压管桩试桩共计管桩585套，15811延长米。12场地岩土工程条件场地岩土工程条件121地形、地貌拟建场区场区属拆旧建新场地，位于长江三角洲入海口东南前缘，地面标高在420～530M之间，高差110M，地形相对较平坦、开阔，地貌属于滨海平原类型。122地质情况根据现场钻探揭露，场地内分布的岩层自上而下为①1杂填土；①2浜填土；②1褐

简介：12房地产项目风险管理的分析房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段。房地产项目具有投资规模大，建设时间长的特点，在项目建设初期，投资商具有不确定性，风险性和机动性；随着项目的进行，投资商对可能发生的结果知道的越多，不确定因素就随之减少，风险因素逐步减少，同时投资商的机动性，可调能力也逐步降低；项目建设完毕时，将面对激烈的市场竞争。工程建设本身是一个系统工程，在这个系统内，有许多相互制约的子系统。系统分析就是要从整体的联系和过程的联系来认识事物，反对孤立地、片面地看待问题。动态研究是强调运用变化的观点来分析风险，房地产项目风险是动态的，它受到许多动态因素的影响和制约，对房地产项目的全过程进行风险分析具有十分重大的意义。121决策阶段房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于投资时机、投资位置、投资类型、投资方式的选择以及可行性研究的准确度。1政策风险政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。例如，国家房地产金融政策的调整，各类房地产和消费信贷资金量和利率会发生变化，影响房地产的供给和需求。2投资时机风险从而直接房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。投资商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、人口培养、收水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机，保证开发项目将来有良好的市场需求，避免因投资时机选择不当而带来风险。一般而言，国家和地区的经济发展趋势是影响投资商选择开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升势头，投资商出售楼盘较为顺利，资金回笼快，投资回报率高，此时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气时，失业增加，收下降，房地产市场需求下降，供过于求，导致房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至租售困难，此时推出的房地产将导致投资商的资金占用和投资成本上升，预1一片出土地的方式合作开发房地产，利益共享、风险分担的企业行为。其优点是降低了一方单独投资额，分散投资风险。但这是以损失一部分利益为代价，同时可能导致管理混乱等问题。投资商在选择房地产投资方式时应慎重考虑开发投资项目特点、市场环境、公司实力、筹资成本等问题。避免因选择投资方式不当而导致白白损失一部分利益或独自承担较大风险，给企业带来不必要的损失。一般，对于中小型、风险清楚且不大的房地产开发项目。投资商应优先考虑采用独立开发的方式，开发中的资金短缺问题可采用财务杠杆原理通过融资方式解决，于大型、风险识别困难较大的房地产开发项目则可考虑采用联合开发方式，而对通过利益分享把风险转移出去一部分，从而达到双赢的局面。在联合开发中投资商还应重点注意解决出资、利益分享和损失分担比例、分工合作和管理问题，共同营造一个良好的开发内部环境，确保项目的顺利进行和成功。对于共同出资问题，投资商应控制合作方的出资比例不超过50％；以保证开发项目的控制权；而对一方出资、一方出土地的合作方式，应合理测算土地的作价并折算成投资额。风险分担比例按实际出资比例承担风险损失，由一方出土地时应把土地作价并折算成投资额计算。6可行性研究的风险项目的可行性研究是投资商在作了充分的市场分析后，对开发项目技术、经济方案的可行性所进行的全面技术经济论证，以确定开发项目是否值得投资，主要内容包括项目背景和概况，环境条件和需求预测，方案的比选，开竣工日期和进度安排，投资成本费用估算，投资和筹资计划，收益估算，财务报表，财务计划、敏感性分析和风险分析，国民经济评价和结论。可行性研究需要完备的市场信息。这要求投资商投入较多的人力和物力，同时受房地产市场信息不完备、市场预测模型的选取不当等因素影响，市场分析结果可能不尽准确，这就为可行性研究带来了风险，并最终给投资商投资决策带来风险。目前，对投资商来说可行性研究方法本身已经非常成熟，只是可行性研究所需的相关变量采集的可靠性、准确性，以及相关预测模型选择对可行性研究结果影响很大。因此，应特别注意所需数据采集的科学性，强调其采集层面、范围、数量、代表性和准确性等；在选择有关预测模型时，应强调与实际数据的拟合程度I122前期阶段经过投资决策阶段，其工作重点是建设项目的立项审批；取得土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；委托规划、建筑设计报审通过；确定工程量清单及投资概预算；办理规划和施工许可证；落实施工现场的“三通一平“及相关建设条件；安排短期、中期和长期信贷，即筹资；采用合适的招标、发包方式及合同形式，选择承包商并签订工程承包合同；办理有关工程保险事宜。建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险。1置地风险我国土地所有权为国家所有，投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让

简介：荣盛地产大厦土方开挖方案荣盛地产大厦土方开挖方案一、工程概况本工程位于廊坊市锦绣家园小区内，西临新开路，北临广阳道，东临劳动局大厦，占地面积2120M2，由A、B、C三栋楼组成，地基为CFG桩复合地基，基础底板底标高为597M，局部为707M（电梯井外）。二、基坑开挖1开挖前的准备工作1土方开挖前，肱将施工区域内的地下、地上障碍物清除和处理完成。2本工程的位置开槽尺寸，必须经过验收合格，并办完预检手续。3夜间施工时，应有足够照明设施，在槽边及危险的地段设置明显标志，安排好开挖顺序，防止错挖或超挖。4在机械无法施工的部位和修整边坡、坡度，清理槽底，人工配合进行施工。5施工时所用的机械设备已进场，运转正常。6熟悉图纸，并好技术交底。2因小区地下水位（530M）高于基础底标高，不能一次开挖至桩顶标高537M，所以第一次开挖至360M，待打完桩后，进行第二次开挖，标高到500M，第三次开挖桩间土，标高到597M，第四次人工开挖电梯井，标高到707M。3开挖顺序及机具人员的确定。⑶第三次597M工程量255676M，剔凿桩头1288个。采用4台小型挖掘机挖土，8辆小北锅运土，运至槽边，1台反铲挖掘机挖上来，铲车推土装车，自卸汽车（4辆）运走，剔凿桩头15人。A栋、C栋、同时开挖，A栋从车头开始，C栋从南头开始，如图示⑷第四次开挖标高707M，人工进行开挖电梯井处土方。⒋挖土方时应注意的事项。⑴严格按规定坡工开挖。⑵土方从上向下分层开挖，以利于排水。⑶严禁超挖，扰动地基土层。⑷开挖过程中，做好对轴线桩标准不准点的保护工作，并时常校核。⑸施工人员带好安全帽，与机械保持安全距离，防止发生安全事故。

简介：精装修标准精装修标准部门产品线咨询事业部时间2015年4月精装修标准精装修标准精装修标准设计设计人性化设计风格中端中端产品住宅精装修主要以舒适、品住宅精装修主要以舒适、实用、品用、品质、典雅、典雅为设计为设计原则配置配置标准设备智能化主材材料厨卫设施其他（收纳、阳台等）精装修精装修标准及格线标杆线标准线及格线标杆线标准线

简介：某房地产交易中心施工方案某房地产交易中心施工方案施工组织方案施工组织方案1工程概况工程概况3第一第一节工程概述工程概述311工程简介312工程内容3主要施工技主要施工技术方案方案4第一第一节主要施工工序主要施工工序4第二第二节线缆线缆敷设4第三第三节各主要系各主要系统施工方案施工方案831公共安全技术防范系统8系统设备安装前的检查10设备的安装要求11调试方法1332综合布线系统16施工的重点、难点及处理措施16综合布线系统的施工方案1833机房工程系统24基本措施24主要施工工艺25UPS电源的安装和配置26拆箱26安全事项26设备场地、环境要求26电缆和接线27质量保量保证措施措施29第一第一节质量目量目标2911目标29第二第二节施工施工质量保量保证体系体系2921施工质量管理体系2922项目部质量管理职责30第三第三节施工施工质量控制体系量控制体系3231文件和资料的控制3232材料设备的控制3233施工过程的质量控制3334施工设备的控制33安全生安全生产保证措施措施34工程概况工程概况第一第一节工程概述工程概述11工程工程简介工程名称工程名称芜湖市房地产交易中心弱电系统工程。建设地点建设地点芜湖市。建设单位建设单位芜湖市房地产管理局。工程范围工程范围⑴综合布线系统⑵视频监控及报警系统⑶数字会议系统⑷背景音乐系统⑸有线电视系统⑹机房系统工期要求工期要求保证在业主要求的工期内完成任务，并满足业主总体进度计划要求。质量要求质量要求确保质量达到合格，争创优良工程。12工程内容工程内容工程内容包括房地产交易中心综合布线系统、视频监控及报警系统、数字会议系统、背景音乐系统、有线电视系统、机房系统的管线敷设，设备安装与调试。网络设备的提供。

简介：房地产装修基础知识2012房地产领域中的装修售楼处样板间精装示范单元针对丌同的使用功能，以及丌同的项目定位，装修的风格、使用材料、兰注重点都将有所丌同；所有的装修，丌论写字楼、公寓、酒店、普通住宅，基本的手法和材料运用都是基本相同的。

简介：XXXXX广场园林方案参考1绿化部分皇冠花园广场绿化设计优点1显空旷2方便行人通过3全冠香樟，常绿，行道树仪式感强单个花池正方形18M行道树设计间距8M，B地块外广场宽10M，与皇冠花园东侧广场宽度相似↓东侧文岭西堤商铺外绿化设计优点1显空旷2方便行人通过单个花池正方形2M行道树设计间距9M，B地块外广场宽10M，与此处宽度相似缺点树选用盆架子，夏初开花，味道大臭，且树形较差新力城商铺外绿化设计优点1绿化较多，绿化视觉较好2有效区分车行与人行空间长条花池宽2M行道树设计，B地块外广场宽10M与此处宽度相似行道树品种分析香樟胸径30CMH78B45M价格约5000元株优点常绿乔木，枝叶茂盛，适合行道树小叶榄仁胸径20CMH89B45M价格约3000元株优点层次感强，适合行道树缺点冬天落叶，约1个月后发牙丽景湾皇冠花园香樟皇冠花园小叶榄仁佳兆业万怡酒店2园建铺砖部分皇冠花园商铺外铺砖优点简洁，大气，竖向铺法增加商铺与路面间的纵深感缺点规格板对缝铺，过于传统以黄锈石为主，600600黄锈石对缝铺，芝麻黑做波打线，波打线间隔8M文岭西堤商铺外铺砖铺法与皇冠花园一致以黄锈石为主，600600黄锈石对缝铺，芝麻黑做波打线，波打线间隔9M文岭西堤商铺外铺砖铺法与皇冠花园一致方直君御商铺外铺砖铺法与皇冠花园类似以黄锈石为主，300300黄锈石对缝铺，芝麻黑蒙古黑做波打线，波打线间隔8M中洲中央公园商铺外铺砖优点简洁，适量点缀的芝麻黑增加地面特色，竖向铺法增加商铺与路面间的纵深感缺点规格一致300900，因过长必须采用5CM厚板增加成本以黄锈石为主，300900厚5CM黄锈石竖向工字铺，内点缀芝麻黑，600600新疆红做波打线内加300300芝麻黑中洲中央公园商铺外铺砖新力城商铺外铺砖优点简洁，整齐，感觉上缩小商铺与路边的距离，适合步行街用以芝麻灰为主，300600厚3CM芝麻灰与300600芝麻黑间隔横向条纹式工字铺新力城商铺外铺砖东江学府6期商铺外铺砖优点简洁，整齐，感觉上缩小商铺与路边的距离，适合商业街用以黄锈石为主，300600厚黄锈石，芝麻灰，芝麻黑间隔横向条纹式对缝铺东江学府商铺外铺砖佳兆业中心三期广场铺砖优点简洁，整齐，纵深感强，抛弃传统的波打线做法以芝麻黑与山蒙古黑为主，多规格工字铺竖向条纹式佳兆业中心三期广场铺砖优点干净，清爽缺点条纹过于密集芝麻白，芝麻黑，中国黑，条纹工字铺皇冠花园售楼中心前广场优点简洁，整齐，空旷，传统又不失大气以黄锈石为主，600600厚黄锈石对缝铺，芝麻黑做波打到路边距与B地块相近文岭西岭转角广场以黄锈石为主，600600厚黄锈石对缝铺，芝麻黑做波打到路边距与B地块相近与皇冠花园类似华贸中心广场以芝麻黑为主，规格大，蒙古黑黑做波打因规格板大，感观大气方直君御转角广场以300300黄锈石与芝麻黑混铺，到路边距与B地块相近缺点过于凌乱珑湖湾以300300黄锈石与芝麻黑混铺，竖向不规则条纹缺点黑色比例过重，不耐脏悦湖会以300300深色黄锈石与芝麻黑，竖向条纹铺缺点规格小，深色黄锈石显脏，天地源御湾以300300黄锈石与芝麻黑，竖向条纹铺缺点规格小，条纹宽度小中洲天御缺点太过普通中央公园二期缺点规格小，颜色单一泰丰千花岛缺点颜色单一汇珑湾缺点深色黄锈石颜色显脏丽日君颐缺点芝麻灰配虾红石材显脏300300芝麻灰与虾红石材对缝竖向条纹保华铂郡缺点平庸深色黄锈石与浅色黄锈石混铺，横向工字铺3推荐参考树池样式参考皇冠花园香樟小叶榄仁大腹木棉仁面子香樟胸径30CM约5000元小叶榄仁胸径20CM约3000元大腹木棉胸径30CM约2800元仁面子胸径20CM约3000元铺砖格局8M左右一道波打线传统，简约皇冠花园铺砖样式修改规格至600300厚3CM传统，简约中央公园条纹布局厚3CM时尚，简约佳兆业中心三期条纹布局厚3CM时尚，简约丽日君颐皇冠花园盲道与树池建议参考皇冠花园树池用芝麻黑盲道砖用锈石虾红皇冠花园路牙参考皇冠花园丽日君颐600300150芝麻黑双层不锈钢井盖双层不锈钢井盖铸铁井盖单层结束

简介：精装修评估质量控制要点深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司维度权重体系介绍关注事项案例问题优秀做法一维度权重集团合格线为80二体系介绍1、本评估标准分为实测实量、观感工艺质量、安全文明（安全生产、文明施工）、成品保护、材料检测、质量风险五个模块；2、本评估体系各分项权重级计算方式标段综合合格率实测实量30观感工艺质量45安全文明5成品保护20材料扣分质量风险扣分，其中安全文明合格率安全（50）文明（50））；3、现场使用电脑随机软件在范围内抽取的方式进行测区抽取，各分项子标检查测区选择如下31观感、工艺质量每个标段根据施工进度抽取5套同时检查相对应的公区检查项，权重占比20；32实测实量每个标段根据施工进度抽取3套，并同时检查相对应的公区检查项，其中公区占比20；33安全、文明评估标准依据安全规范和融创企业要求制定，安全、文明检查区域位于本次随机抽取的楼栋内进行全面检查，打分方式为扣分制；34成品保护检查根据施工进度，在所选的楼栋内分五个区域进行检查评定；4、材料检测不进行汇总得分，只进行标段汇总得分扣分（单项合格率低于80标段汇总得分扣2分，可累计扣分；品牌复核检查项不符要求，给予施工单位全集团层面通报处罚）；评估体系说明二体系介绍5、质量风险以扣分的形式进行，渗漏、空鼓开裂、成品保护、功能缺陷这四项指标，每有一项评定为C级风险时，将扣除标段总分2分，依次累加计算，最多扣除标段总分10分，上期问题整改中俩项任意一项评定为C级风险时，扣除2分，可累加；6、观感工艺质量根据融创管理体系的要求和国标的验收标准为依据制定，以扣分制的形式进行分项工序检查打分（扣分根据每个分项指标质量缺陷出现的数量进行扣分，分值为052分，同一测区出现多条可以进行累加扣分计算，不同施工阶段，所坚检查的工序问题检查点数不同，将实得分除以应得分乘以100）；7、实测实量根据国标和行业制定的各工序的控制尺寸进行检测，实测实量合格率实得分应得分100；8、项目得分为各标段得分的算术平均值；9、实测实量检查项内容仅测精装总包施工的可测区（因移交整改不彻底，但精装总包在界面上已施工，其成绩计算为精装总包成绩，例如抹灰面空鼓整改不彻底但精装总包已进行腻子批嵌，则检查出的基层空鼓算精装总包的成绩）；10、各分项表具体内容查看各分表。评估体系说明1、实测实量共计45个评分分项、982个计算点；2、每项指标实测点数不一样，指标权重不一样，计分方式不同；3、关注事项高权重分项，才能更好的为最终完成面交付质量做好铺垫；4、墙面空鼓开裂及墙地砖空鼓开裂指标综合合格率低于80评定质量风险为C级，加扣综合分2分；5、防渗漏防水层厚度测量合格率低于80评定质量风险为C级，加扣综合分2分。二体系介绍1、精装项目公区纳入测评体系，且公区实测占比20；2、实测实量中新增同一室内插座开关面板高低差指标；二体系介绍二体系介绍3、新增功能缺陷扣分项，出现任意一项即评定为C级风险，扣综合分2分。三关注事项三关注事项扣分原则（1）工序节点需满足，对最终表观质量影响越重扣分越直接；（2）未完成工序或者评分项较少时直接进行甩项；（3）工序样板不直接进行计分，正常施工完成面进入评估环节；（4）单项指标工艺做法不满足时直接扣分，表观质量可视情况扣分（明显凹凸不平、线条不顺直）；（5）现场测评过程中发现缺陷项已修补完成，按照测评标准进行评估，已开始维修但未完成的及标记的未开始维修的缺陷项按照不合格项计入评估成绩。三关注事项观感质量1、验收土建基层验收合格后，方可进行精装修施工；2、材料进场材料底线质量控制，不满足要求必须退场；3、工序合理安排各工序施工顺序，减少穿插作业；4、交底关键工序施工节点必须交底，重复明确交底，避免大面复制错误；5、整改整改动作必须前置，避免大量问题重复发生，二次整改施工；6、重保护精装修牵扯分包较多，各到工序完成需明确保护措施，必须执行到位。重点厨卫间、吊顶分隔墙顶部三关注事项观感三关注事项观感重点钉距、间隙、线条顺直三关注事项观感三关注事项观感重点不顺直、污染、色差、收口、墙纸接缝、破损三关注事项观感重点基层处理、细部处理、透底现象、保护不到位三关注事项观感三关注事项观感重点污染、断裂纹、接口粗糙三关注事项观感重点基层处理、拼缝、高低差、破损、不顺直三关注事项观感重点接线凌乱、开关安装、灯具细部、表面质量三关注事项观感重点基层板处理、安装、色差、划伤、破损、周边间隙三关注事项观感重点接缝宽度与高低差、划痕及污染、踩踏冒灰、异响三关注事项观感重点门套贴脸与墙间隙、门套拼角、安装水平标高三关注事项观感重点柜板破损、开孔不规则、防潮防腐处理重点防水关键节点及厚度（厨卫间）空鼓合格率三关注事项观感三关注事项功能缺陷重点卫生间洗手台柜木柜门，与马桶打架，开启角度较小，无法存放东西。三关注事项功能缺陷重点精装修后的厨房冰箱位进深不够，冰箱无法正常放置。三关注事项功能缺陷重点卫生间的门把手、门吸磕碰淋浴房玻璃，存安全隐患。三关注事项功能缺陷重点手盆柜体门与毛巾架冲突。三关注事项功能缺陷重点顶喷与浴霸位置冲突；主卫马桶角阀与插座太近，影响使用，也存在安全隐患。三关注事项功能缺陷重点卫生间门、淋雨房门开启后与马桶碰撞，使用存在安全隐患。三关注事项功能缺陷重点入口玄关柜内的挂衣钩、挂衣杆，安装位置过高。三关注事项功能缺陷重点冰箱与橱柜门冲突，造成橱柜门无法完全开启。三关注事项功能缺陷重点水槽与抽油烟机距离过近，影响使用。三关注事项功能缺陷重点厨房门套与冰箱位置冲突，使得冰箱无法移出，影响冰箱后期更换或维修。三关注事项功能缺陷重点抽油烟机安装位置过低，客户操作时视线被遮挡。三关注事项功能缺陷重点橱柜开启扇开启与烟机冲突，影响使用。三关注事项功能缺陷重点淋浴房设计时没有考虑管道井、管道等装修对尺寸的影响，最终淋浴房的内部净尺寸偏小，导致存在使用不便。三关注事项功能缺陷重点厨房空间较小时，橱柜的设计没有考虑业主操作台的空间，业主实际使用过程中，无法正常使用，没有考虑微波炉的安装位置，电源插座预留数量偏少。三关注事项功能缺陷重点洗衣机地漏位置影响洗衣机靠墙安装，给洗衣机安装支架后，水龙头高度空间又不足，影响洗衣机的使用。三关注事项功能缺陷重点可视对讲的室内机，安装在镜面上。业主投诉观感较差，玻璃也很容易在挂室内机的时候破损。三关注事项功能缺陷重点燃气灶与插座距离过近，存在安全隐患。三关注事项功能缺陷重点烟井设计在餐厅，下翻约200MM；影响美观、客户装修时带来不便、影响餐厅局部净高。三关注事项成品保护电梯轿箱、呼叫按钮、电梯门套、地面保护、墙砖阳角保护等分项最易扣分三关注事项安全文明消防器材、材料堆放及标识、文明设施、集中加工区等分项最易扣分质量问题吊顶现场吊顶施工工序倒置，管道吊洞未封堵完成即做吊顶。四案例问题观感质量质量问题吊顶龙骨现场吊顶龙骨未伸到边固定，悬挑端过长无加固措施，搭接不到位，影响吊顶整体稳定性，易造成后期受力不均产生开裂。四案例问题观感质量质量问题吊顶龙骨现场吊顶龙骨用铁钉固定，不满足固定强度要求，易造成吊顶变形开裂。四案例问题观感质量质量问题吊顶木基层现场热水器、淋浴房门头、空调管洞位置吊顶木基层龙骨未进行三防处理，存在质量隐患。四案例问题观感质量质量问题吊顶线条现场吊顶线条不顺直，个别存在大小头现象，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题墙面线条现场腻子墙面阴阳角线条不顺直，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题墙面现场墙面收口不到位，存在开裂、破损、污染现象，影响后期房屋正常交付。四案例问题观感质量质量问题墙面收口现场室内弱电箱周边腻子墙面收口不到位，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题门套现场门套贴脸拼角位置破损，户内门尺寸偏差较大，门套贴脸周边墙面收口不到位、间隙较大，后期门扇正常开启关闭，易造成墙面开裂。四案例问题观感质量质量问题踢脚线现场踢脚线存在不顺直、未进行45度角切割拼接现象，个别施工完成面不满足要求，基层墙面不平整，造成踢脚线大小头现象明显，观感质量差。四案例问题观感质量质量问题墙砖现场墙砖擦缝深浅不一致、高低差、缝隙大小不一致，局部对缝不齐，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题窗台石现场窗台石切割不到位，两端头尺寸不一致，观感效果较差。四案例问题观感质量质量问题门槛石现场卫生间门槛石、浴室间挡水石施工工序倒置，后期防水施工存在困难，易造成渗漏隐患。四案例问题观感质量质量问题石材现场地面石材存在断裂、大小头、破损爆边现象，影响后期房屋正常交付。四案例问题观感质量质量问题安装现场灯具开口封闭不严，空调管封堵不到位，空调冷凝水管排水预留套管，未设置挡水弯头，观感质量较差，弯头处易造成冷凝水倒返水。四案例问题观感质量质量问题破损现场成品保护不到位，门框存在刮痕现象，电箱角部存在破损，电箱盖板变形曲翘，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题五金现场淋浴屏固定角件倾斜，不锈钢表面阳角位置毛糙不平，五金件成品存在刮痕，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题橱柜现场橱柜门扇拼缝过大，边角存在破损现象，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题吊柜现场吊柜垫块设置不到位，壁柜整体不垂直，影响正常交付质量。四案例问题观感质量质量问题水管安装现场厨卫间柜板背面，水管开孔过大，装饰面罩无法覆盖，卫生间台盆柜底板位置，排水管洞口位置，预留排水管未高出底板，不满足施工节点要求，易造成渗漏隐患。四案例问题观感质量质量问题吊顶基层现场吊顶木基层龙骨未进行三防处理，不满足施工节点要求，存在质量隐患。吊顶灯具位置，开孔造成龙骨断裂，易造成吊顶变形开裂。四案例问题观感质量质量问题吊顶现场吊顶腻子收口粗糙，存在收缩缝隙、线条不顺直、间隙大小头、开裂等现象，影响后序房屋正常交付。四案例问题观感质量质量问题吊顶线条现场吊顶石膏线条阴角不顺直，存在开裂、收口粗糙现象，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题墙面现场涂饰墙面开裂、流坠污染明显，阳角部位存在破损，窗帘盒位置线条不顺直，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题墙面现场腻子墙面阴角部位收口不严，存在不顺直现象；门套贴脸位置，门套安装过程中造成墙面破损严重，门套贴脸无法覆盖收口；线盒周边收口不到位，与墙面间隙大小头明显，观感质量较差，影响后期正常交付。四案例问题观感质量质量问题石材现场窗台石成品保护不到位，存在破损断裂现象，窗台石切割不到位，两端头尺寸不一致，观感效果较差。四案例问题观感质量质量问题石材现场淋浴间地面石材破损开裂，拼缝位置爆边现象明显，石材墙面存在拼缝宽度不一致、缝宽大小头、错缝、高低差等现象，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题木地板现场木地板铺贴施工前，基层清理不到位，存在冒灰现象。四案例问题观感质量质量问题门套基层板现场卫生间门套基层板，防潮防腐处理缺失，不满足施工节点要求，后期基层板易受潮变形。四案例问题观感质量质量问题门套基层板固定现场卫生间门套基层板，固定安装方式不满足要求，直接使用发泡胶进行固定，固定强度不满足要求，易造成质量隐患。四案例问题观感质量质量问题入户门现场入户门灌浆封堵后存在冷缝，固定木楔未取出，局部位置灌浆遗漏，后期门扇正常开启关闭，易造成松动开裂现象。四案例问题观感质量质量问题踢脚线现场踢脚线45度角切割拼接缝大小头，拼接缝位置切割毛糙，观感质量差。四案例问题观感质量质量问题安装现场室内空调风口位置，百叶变形情况较为普遍，灯具开孔封闭不严，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题卫生间反坎现场卫生间防水反坎位置，侧排地漏进行后开孔安装，存在渗漏隐患。四案例问题观感质量质量问题抹灰基层现场砌体灰缝不饱满，抹灰墙面管线后开槽，管线固定不满足要求，易造成抹灰墙面空鼓开裂。四案例问题观感质量质量问题吊顶现场吊顶边龙骨未进行整体连接，影响吊顶整体稳固性，易造成吊顶石膏板开裂。四案例问题观感质量质量问题吊顶线条现场吊顶线条不顺直、大小头现象明显，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题墙面石膏板现场墙面石膏板破损，存在质量隐患。四案例问题观感质量质量问题石材现场室内墙面石材，存在破损、断裂现象，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题墙面现场腻子墙面阴阳角部位收口不严，线条不顺直、刮痕明显现象；窗帘盒位置阴阳角线条不顺直，观感质量较差。杭州印杭州印杭州河滨之城E04四案例问题观感质量质量问题墙面现场墙面基层施工不满足要求，腻子施工前抹灰面未进行找平，导致腻子面透底，观感质量较差。杭州印杭州印四案例问题观感质量质量问题石材现场石材施工质量较差，成品保护不到位，造成石材表面破损爆边、切割不齐、缝宽大小头、局部位置石材天然纹理凹凸感明显，影响房屋正常交付。四案例问题观感质量质量问题台盆现场卫生间台盆石材边缘，未设置滴水线，易造成柜板受潮变形。四案例问题观感质量质量问题开关面板现场开关面板存在安装倾斜不方正现象，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题木地板及踢脚线现场木地板存在划痕、毛边泛白、松动异响、高低差、破损；踢脚线存在装饰线条衔接不到位、45度拼角粗糙，影响后期交付质量。质量问题木地板及踢脚线现场木地板存在划痕、毛边泛白、松动异响、高低差、破损；踢脚线存在装饰线条衔接不到位、45度拼角粗糙，影响后期交付质量。四案例问题观感质量质量问题木地板及踢脚线现场木地板存在划痕、毛边泛白、松动异响、高低差、破损；踢脚线存在装饰线条衔接不到位、45度拼角粗糙，影响后期交付质量。四案例问题观感质量质量问题墙纸现场墙纸存在阴角为圆角、不平整、与踢脚线收口毛糙、与顶棚收口不顺直、拼接痕迹明显、破损，观感质量较差，现场墙纸与木饰面收口存在收缩冷缝，影响房屋交付质量。四案例问题观感质量质量问题墙纸现场墙纸存在阴角为圆角、不平整、与踢脚线收口毛糙、与吊顶收口不顺直、拼接痕迹明显、破损，观感质量较差，现场墙纸与木饰面收口存在收缩冷缝，影响房屋交付质量。。四案例问题观感质量质量问题墙纸现场墙纸存在阴角为圆角、不平整、与踢脚线收口毛糙、与吊顶收口不顺直、拼接痕迹明显、破损，观感质量较差；现场墙纸与木饰面收口存在收缩冷缝，影响房屋交付质量。四案例问题观感质量质量问题入户门及门套现场户内门扇存在破损、划痕、破损、门把手使用松动，后期交付风险较大，现场门套成品保护意识淡薄，随意进行射钉固定，固定痕迹明显，45度拼角破损现象较多，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题入户门及门套现场户内门扇存在破损、划痕、破损、门把手使用松动，后期交付风险较大；现场门套成品保护意识淡薄，随意进行射钉固定，固定痕迹明显，45度拼角破损现象较多，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题打胶收口现场橱柜及台盆位置，细部收口打胶施工粗糙，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题墙面抹灰面层现场墙面抹灰面层存在起砂、网格外露现象。杭州印杭州印杭州河滨之城E04四案例问题观感质量质量问题墙面抹灰面层现场墙面抹灰面层存在粉刷石膏冲筋质量控制不到位、封堵质量差、冲筋周边收缩冷缝现象。四案例问题观感质量质量问题墙面抹灰面层现场墙面抹灰面层存在开裂、孔洞、表面不平整现象。四案例问题观感质量质量问题吊顶吊筋现场吊顶吊筋存在弯曲、根部固定锚栓外露较多，固定强度不足，易造成质量隐患。杭州印杭州印杭州印杭州印四案例问题观感质量质量问题吊顶龙骨现场吊顶边龙骨未进行整体连接，未用角铁进行固定，固定强度不足，存在质量隐患。杭州印杭州印四案例问题观感质量质量问题吊顶木基层现场空调风口位置吊顶木基层未进行三防处理，存在质量隐患。杭州印四案例问题观感质量质量问题石膏板现场石膏板存在拼缝处绷带粘贴不到位、拼缝宽过大、嵌缝不饱满现象，存在质量隐患。杭州印杭州印杭州印四案例问题观感质量质量问题石膏板现场石膏板存在多处破损，观感质量较差。四案例问题观感质量质量问题墙地面瓷砖现场墙地面瓷砖存在阴角水平对缝不齐、阴角拼缝不均匀、阳角拼缝偏大、阴角竖向对缝不齐、高低差、爆边、收口不到位等现象，观感质量较差。四案例问题观感质量现场卫生间淋浴房挡水石，未进行成品保护，后期人员踩踏易造成破坏；现场卫生间淋浴房挡水石使用铁片进行保护，铁皮不受力无法起到保护作用。杭州印杭州印质量问题卫生间挡水石四案例问题观感质量现场施工电梯未配置专职司机，且电梯轿厢内未张贴安全使用规定，存在安全隐患。安全文明施工四案例问题安全文明现场电箱无锁、无跨接保护措施、无防雨措施，未设置系统接线图、分路标记、巡视维修记录过期，电线随意拖地，存在安全隐患。安全文明施工四案例问题安全文明现场仓库灭火器配备缺失。安全文明施工四案例问题安全文明现场未配置灭火器材、消防沙、消防用水，消防设备设施不能正常使用、周边堆放材料等，存在安全隐患。安全文明施工四案例问题安全文明现场电梯轿厢内呼叫面板（包含按钮键）未做贴膜保护，外呼叫按钮保护缺失，成品保护不到位。安全文明施工四案例问题安全文明现场电梯厅墙砖阳角保护缺失，地砖保护缺失，易造成砖面损伤，影响后期正常交付。安全文明施工四案例问题安全文明现场客厅地砖、厨卫间墙砖阳角、卫生间地砖保护缺失，易造成砖面损伤，影响后期正常交付。安全文明施工四案例问题安全文明现场窗台大理石、门槛石存在保护缺失，窗台石保护材料不符合要求。安全文明施工四案例问题安全文明现场门窗底框保护缺失，易造成底框变形。安全文明施工四案例问题安全文明现场窗玻璃保护缺失、保护材料不符合要求。安全文明施工四案例问题安全文明现场马桶存在保护缺失、不到位的现象。安全文明施工四案例问题安全文明现场室内门扇保护不到位，门把手保护缺失、保护材料不符合要求，门套保护缺失。安全文明施工四案例问题安全文明现场材料堆放混乱，未进行分类集中堆放，无标识标牌，地面存在落地灰、烟头现象。安全文明施工四案例问题安全文明现场施工进度标识牌、安全标示牌、楼层标示牌、路线导视牌、消防设备设施标示板缺失。安全文明施工四案例问题安全文明现场配电箱箱门与电箱之间跨接保护缺失、巡视维修记录缺失，施工电箱电线存在随意拖地，切割机位置未设置围挡，二级电箱未上锁管理，现场照明未使用安全电压，存在安全隐患。安全文明施工四案例问题安全文明现场消防设施设备存在配置不齐全或缺失的现象。安全文明施工现场消防用水未能正常使用，未配置消防水带，存在安全隐患。安全文明施工四案例问题安全文明现场施工进度标识牌、安全标示牌、楼层标示牌、路线导视牌、消防设备设施标示板等存在缺失现象。安全文明施工四案例问题安全文明现场门窗、玻璃镜面保护缺失，易造成破损。安全文明施工四案例问题安全文明现场门槛石、窗台石保护缺失，未进行有效的成品保护，易造成破损，影响后期正常交付。安全文明施工四案例问题安全文明现场施工用电存在一漏多接、跨接保护缺失的现象。安全文明施工四案例问题安全文明现场临边、楼梯口、间隙洞口安全防护缺失，存在安全隐患。安全文明施工四案例问题安全文明现场工完场清工作未落实，文明施工形象较差。安全文明施工四案例问题安全文明现场仓库未配置专职人员进行看管。安全文明施工四案例问题安全文明安全文明施工施工现场材料堆放随意，堆放点无规格、数量标识标牌。四案例问题安全文明安全文明施工施工现场材料堆放随意，堆放点无规格、数量标识标牌，工完场清不到位。四案例问题安全文明安全文明施工现场工人随意吸烟，消防设置配置不齐全，未配置消防水。四案例问题安全文明安全文明施工现场施工照明未使用安全电压，存在安全隐患；现场施工电箱随意拖地、箱门缺失，存在安全隐患。四案例问题安全文明安全文明施工现场手持工具接电使用长电源线拖地施工，接线破损包扎不到位，存在安全隐患。四案例问题安全文明安全文明施工现场地砖、墙砖阳角存在保护缺失现象。四案例问题安全文明安全文明施工现场地砖、墙砖阳角存在保护缺失现象。四案例问题安全文明安全文明施工现场窗台人造石成品保护不到位，现场衣柜存在保护缺失现象，现场厨房台面存在保护缺失现象。四案例问题安全文明安全文明施工现场地面存在污染严重、工完场未清，文明施工较差。四案例问题安全文明北京壹号院项目卫生间防水施工，成膜、厚度质量均满足要求。观感质量五优秀做法北京壹号院项目卫生间淋浴间及卫生间门槛位置，基层设置止水钢板。观感质量五优秀做法北京壹号院项目抹灰墙面抗裂加强措施，配置到位施工质量较好。观感质量五优秀做法北京壹号院项目管线安装，均进行弹线控制，安装定位准确。观感质量五优秀做法现场门套三防处理到位，涂刷均匀，防水隐蔽验收实行一户一验，质量管控到位。观感质量五优秀做法现场二遍腻子，吊顶大面施工观感质量较好。现场吊顶线条顺直，阴阳角收口到位、美观。观感质量五优秀做法现场墙面石材保护拆除后，整体观感效果较好，无破损、爆边、高低差等质量问题；现场厨卫间表明管线位置及走向，避免后期橱柜安装造成破坏。观感质量五优秀做法现场台盆柜底板穿管位置，使用橡胶成品进行收口防潮处理。观感质量五优秀做法现场电箱内设置齐全，严格按照用电安全规范进行设置，大大降低了安全隐患；强电箱内开关标示简洁明确，便于使用。安全文明施工五优秀做法现场线缆设置警示标识。安全文明施工五优秀做法现场消防措施设置到位，临时吸烟点设置到位，并配置灭火器，满足安全需求。安全文明施工五优秀做法现场木工加工区，圆盘锯设置防护罩，施工机具安装防护罩、在周边安放灭火器，安全生产意识强。安全文明施工五优秀做法现场电梯门套成品保护较为全面，电梯轿厢内呼叫按钮用薄膜满贴在表面、入口门门套、楼梯踏步用细木工板保护，成品保护意识较强。安全文明施工五优秀做法现场淋浴间挡水石、门槛石、管道洞口及楼梯踏步、栏杆、地面，成品保护到位。安全文明施工五优秀做法现场强弱电箱及线盒提前进行成品保护，防止灰尘造成管线洞口堵塞。现场采用整体联排式面板，美观大方。安全文明施工五优秀做法施工现场成品保护意识较强，所有可以进行保护的位置进行全方位保护，公共区域石材覆膜保护，底部使用基层板进行硬质防护；地面、墙砖阳角、地砖、不锈钢、入户门、木饰面保护到位。安全文明施工五优秀做法施工现场成品保护意识较强，玻璃采用贴膜保护，窗框采用木盒保护，地面石材采用棉毯防护。安全文明施工五优秀做法现场客厅软包及收纳柜表面，进行覆膜保护；安全门门扇采用纸板满包、成品保护效果佳。安全文明施工五优秀做法现场楼栋单元指示及房间门牌标识齐全，悬挂制作精美的楼栋导视标牌，导视效果好。安全文明施工五优秀做法现场楼栋单元入口处，标识标语齐全，悬挂紧急出口标示标牌。安全文明施工五优秀做法现场楼梯转角位置，设置临时小便处；现场临时卫生间使用带蹲坑的、人文关怀周到；现场标识标牌，标识了楼层临时用水取水点、公共卫生间的位置，方便施工人员查找、文明施工意识强。安全文明施工五优秀做法现场材料堆放方式满足要求，并设置标识标牌，标识标牌内容清晰齐全。安全文明施工五优秀做法现场仓库内材料及工具分类清晰，并挂设标识标牌；专人看管台账细致，并设置监控系统，增强监控管理力度。安全文明施工五优秀做法感谢聆听瑞捷做中国最优秀的第三方评估咨询服务机构

简介：中国陕西省西安市曲江新区【中海国际社区】5、6地块商住综合发展项目编号COBDXAGJSQ02Q002建设工程监理议标文件2007年4月招标人中海兴业（西安）有限公司建设方中海兴业（西安）有限公司设计师中国建筑西北设计研究院第一设计所（5地块）中国中元国际工程公司（6地块）中海国际社区中海国际社区INTERNATIONALCOMMUNITYXIANCT1投标人须知投标人须知1发出的议标文件包括11议标邀请书12本议标文件文本一份，包括有A投标人须知B投标书格式C协议书及合同条件D议标图纸目录及技术要求（见投标人须知第14条）E回标表格格式（本次议标不作格式要求）F议标图纸目录所列图纸一份发出的议标文件不需交回。2回标文件须包括本次投标文件须将5地块和6地块视为互不影响的单独两个标段分别编制独立投标文件，招标人将对两标段进行独立评标、独立选择各一家共两家监理公司中标，但招标文件均适用于两标段工程。21投标文件文本（分5、6地块）一式正副本各1份，包括内容有A投标书B要求建设方提供的监理工作所必需的设备和设施的清单以及图文资料目录、份数C拟派本项目监理部总监简介、总监代表（若有）简介D拟派本项目监理部监理人员基本情况一览表E对所委托监理工作任务的理解，以及计划如何执行监理工作任务，用监理大纲的形式表达F监理企业证明资料投标人基本情况简介、近三年承担监理的主

简介：1、深入调查，防止“先租赁后抵押”情形的出现办理房地产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人（第三人）用来抵押的房地产是否已经租赁他人，并对租赁期限、价款等情况摸清，同时依据同类地段的房地产租赁价格进行认真核实、比较，据以对不同情形区别对待，对已经出租期限较长的房地产，原则上不予办理抵押贷款，防止出现“先租赁后抵押”问题。当然，如果出现“先抵押后租赁”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，可以办理房地产抵押贷款。在贷后检查工作中，尤其要注意“先抵押后租赁”情形的租赁期限及价款，对于明显低于市场价格的租赁合同，通过有效措施予以及时纠正，必要时可以行使代位权，即提起民事诉讼主张自己的合法权益。2、注意土地使用权的性质和使用年限办理抵押贷款前，要调查清楚房地产所占用土地使用权的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地使用权的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人（第三人）签订合同，要求借款人（第三人）在处置房地产时补交土地出让金或适当降低贷款的折扣率。3、加大贷后检查力度，防止私自变更土地用途办理房地产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人（第三人）实际使用用途是否一致，如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人（第三人）土地实际用途是否发生变更，根据检查情况及时采取有效措施。4、对在建工程抵押贷款重点管理由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利，因此，应适当降低在建工程抵押贷款的折扣率；对发放的在建工程抵押贷款，应进行单独、专人管理，要求借款人把基本存款账户设在银行，往来款项要通过银行办理，随时监督借款人资金使用情况，尤其是其与建设工程承包人的工程价款的往来要进行全程监督，尽量避免抵押权出现落空的风险。5、应熟知房地产市场行情为准确获得抵押房地产的评估价格，应熟知房地产市场行情。虽然我们无权决定评估机构对抵押房地产所作的估价，但可以根据自己掌握的市场行情客观确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。6、摸清借款人（第三人）用于抵押的房地产的基本状况发放房地产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人（第三人）的实际房地产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人（第三人）仅有一套居住房屋，原则上不予办理抵押贷款；如果借款人（第三人）有多套居住房屋，但存在法律纠纷，暂时也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。7、尤其要重视借款人第一还款来源是否充足在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑行使抵押权的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对担保人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人加大贷后检查力度，提高贷后检查频率，动态反映贷款形态，从根本上提高房地产抵押贷款的质量，有效防范房地产抵押贷款风险。8、发放贷款时，规范使用格式合同。对格式合同没有约定但不约定某些事项，又可能会导致贷款产生风险的，就需要与借款人、抵押人就约定的事项，签订合同附注或补充合同，比如作为贷款抵押物的房地产尚未装潢的，就需要与抵押人或（和）承租人签订两（三）方协议，明确出租期限届满时，装潢部分的所有权归属，亦或是出租期限届满时，承租人应将房屋恢复原状等等。从而有利于（抵押权人）依法、及时、无障碍地实现抵押权，保障金融债权安全。9、充分利用法院数据库信息，及时掌握借款人、抵押人涉诉情况。目前，在各市中级人民法院的内部网络上，可以查询案件当事人的有关涉案情况。如有无债权人主张债权有无拟抵押的财产存在法院查封、扣押的情况有无强制执行的到期债务等等。通过查询法院数据库的情况，我们可以从另一个侧面来考察借款人、抵押人的财产及信用状况。尤其是以在建工程抵押的贷款，由于在建工程在房产处并无电子楼盘（备案信息），如存在法院查封、扣押的情形，法院的民事裁定只能送达被申请人处，而在房产部门无任何信息。在此种情况下，我们认为及时查询法院数据库弄清在建工程现状已经变成必不可少的环节。什么值得买TY9213HTVV完转载请注明出处，谢谢

简介：和县远洲镇淮置业有限公司施工技术操作细则（参考）施工技术操作细则（参考）第一部分土建及室外工程第一条屋面工程11屋面施工做法A坡屋面（≯30）构造做法（从上至下）轻质装饰瓦或涂料面层→25厚125水泥砂浆或30厚C20细石混凝土找平层，内设＃16镀锌钢丝一层，网孔25X25，钢丝网距保护层表面不大于1CM；找平层设置分格缝，缝宽20，纵横向间距≤2M。→35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重18KGM3）→4厚APP防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2MM厚聚氨脂涂膜）→15厚聚合物水性防水涂料在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）→20厚13水泥砂浆找平层→钢筋混凝土屋面板。B上人平屋面构造做法（从上至下）10MM厚铺地缸砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝≤20002000留10MM宽缝，填1∶3石灰砂浆→撒素水泥面（洒适量清水）→40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝≤20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏→35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重32KGM3）→体积比138（水泥砂陶粒）陶粒混凝土找坡4％并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）→4厚APP防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2MM厚聚氨脂涂膜）→15厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）→C20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）→钢筋混凝土屋面板。C非上人平屋面构造做法（从上至下）40厚C20细石混凝土，内配筋4150双向，设分格缝≤20002000（钢筋必须断开），缝内嵌PVC防水油膏→35厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重18KGM3）→体积比138（水泥砂陶粒）陶粒混凝土找坡4％并压平，最薄处20厚；（根据工程情况确定是否设排汽孔）→4厚SBS防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平；（或2MM厚聚氨脂涂膜）→15厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；（防水层为聚氨脂涂膜时无此层）→C20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）→钢筋混凝土屋面板。保温层应在女儿墙根部内侧留置30MM的通长缝隙。12屋面天沟现浇钢筋砼屋面板→C15细石混凝土找坡→20厚12水泥沙浆掺5防水剂→APP防水卷材沿女儿墙翻高250→离子反光漆两度。13各类屋面找平层应均设置间距小于6M、宽度为20MM的分格缝，分格缝均须用防水油膏封堵。分格缝上应空铺附加200～300宽的油毡，用沥青胶结材料单边点贴覆盖14屋面面层细石混凝土找平层分格缝必须事先嵌填木格条分割，待混凝土终凝前取出。钢筋应分仓绑扎，置于细石砼中间。15APP卷材粘贴采取满贴热作法。卷材短边，长边搭接宽度均为80MM，短边搭接缝应错开。施工前要弹出控制线，严格控制相邻卷材边缝顺直以及搭接宽度一致。施工时卷材应从屋面由西向东方向铺贴，从檐口处向屋脊处铺贴；从水落口处向两边“分水岭”处铺贴。屋面防水材料及保温材料必须具有出厂合格证和准用证，在使用前应进行检验复试合格后方能使用。16对穿过屋面板的管道四周，需用C20细石混凝土浇罐密实。伸出屋面管道周围的找平层应做成30MM30MM圆锥台，管道与找平层间应留下10MM10MM凹槽，并嵌填防水油膏封堵。防水层在管道收头处用镀锌铁箍箍紧，高度不小于250M，同一屋面高度一致，并用防水硅胶封严。和县远洲镇淮置业有限公司第二条外墙工程21混合结构外（内）墙在每个楼层1400MM砌筑高度以下部位应同时砌筑，上部可用踏步塞头砌筑，但其长度不应小于高度的23。）22多、高层框架填充墙应按“施工规范”规定在框架柱上设置拉结筋，沿墙高每500MM设2Φ6拉结钢筋，每边伸入墙内不宜小于1M。预留伸出的拉结钢筋不得在施工中任意反复弯折，如有歪斜、弯曲，在浇灌砼之前，应校正到准确位置并绑扎牢固。23混凝土小型空心砌块填充墙，必须严格按照设计提供的小型空心砌块框架填充墙构造图集有关规定施工。24多、高层室内顶棚以及高层剪力墙、框架梁、框架柱，在粉刷之前采用界面剂（JCTA400）处理，防止粉刷层起壳。25外墙面分格条采用专用塑料条规格207MM，施工后不取出来，永久放在外墙粉刷层内。26外墙分格条坞嵌前，必须按设计图纸要求进行弹线控制，确保其水平度。27外墙粉刷做法如下810厚13水泥砂浆打底→810厚114第二糙整平→嵌引条线后做114面层（掺10UEA），厚6MM→罩面为两度水洗过筛细砂水泥浆批嵌（掺357胶），厚2MM。要求A外墙细砂批嵌罩面，必须严格实行技术交底，样板引路制度。在开始大面积施工前必须做出样板示范，统一操作要求，明确质量目标。监理单位应当督促乙方落实技术交底工作，参与样板示范工程（工序）的验收，避免返工。B用木蟹打平后再竖向抽顺，不能用铁板光，可根据实际情况用铁板轻压毛峰。C做成细毛面，平整、粗细均匀、丝柳一致，不能有接槎痕迹和明显木蟹印痕。观感为细毛面，表面无裂缝、无浮砂。28外墙花饰粉刷必须做套板，确保线条清晰、顺直、头角挺拔。29所有窗盘、窗套、阳台板、空调板、雨蓬等必须上下对齐、左右水平呈一直线，进出墙面距离要一致。施工时应拉通长钢丝或麻线进行直线控制。阳台、雨蓬、空调板的底部外口粉出50MM宽810MM厚的滴水线。外窗盘向窗洞两边伸出的长度应一致，且做成比窗盘面高出15MM的挡水凸肩。在窗台处浇筑厚度不小于60MM的现浇密实砼窗盘，纵向可设置钢筋，两端伸入墙内长度≥60MM。窗盘必须粉出20MM高差的排水坡，并不得将抹灰粉到窗框下槛的下口以上（俗称咬樘子），必须从下口座进2～3MM，抽出20MM的圆弧。窗盘滴水线做成双滴水，采用专用的1010MM塑料条，窗盘外口边至条子边为30MM，至窗盘两端面为20MM。窗盘施工必须做套板，并由技术手艺熟练的工人施工操作，所有窗盘、阳台、空调板、窗套、雨蓬等粉刷用水泥应用同一厂同一标号同一品种。210外墙补支模洞应由专人负责施工，专人检查，做好隐蔽验收，每道工序均须经现场监理人员验收认可方可进行下道工序施工，总监及甲方代表须抽查部分洞口补洞施工过程。A砖墙支模洞里面一半（即120MM）用半砖镶补，外面一半浇灌C20细石砼。镶补砖必须湿润，砖四侧满刮13水泥砂浆，砖镶入后，四周必须严密勾缝嵌实。C20细石砼塌落度为60～80MM，边灌边捣实，浇捣前应洒水湿润。细石砼面凹进砖墙1015MM，待细石砼有一定强度后再用12水泥砂浆抹平墙面，表面须压实搓毛。B砼墙支模洞先用冲击锤扩孔，将塑料管打掉并扩深50MM。支模洞外口用木塞堵塞50MM深，然后用13水泥砂浆由支模洞里口向外塞嵌密实。隔天，拔除木塞，将防水油膏由外向内垫嵌15MM厚，然后分两次间隔一天用13水泥砂浆补嵌密至墙面平。211小高层所有混凝土墙、粘土空心砖墙、轻质砌块相接处粉刷前应铺设钢丝网片，钢丝

简介：施工组织设计1目录第一章第一章概述第一节编制依据及说明第二节工程概况第三节现场条件及施工特点第二章第二章施工现场组织与管理施工现场组织与管理第一节总体施工指导思想第二节现场施工组织机构第三节项目经理部机构成员岗位职责第四节现场施工管理第三章第三章施工安排施工安排第一节施工部署第二节施工调度第四章第四章施工测量方案施工测量方案第一节施工测量准备第二节测量控制及施工放线第三节测量质量保证措施第四节测量仪器配置第五章第五章主要分项工程施工方案主要分项工程施工方案第一节土方工程第二节模板工程第三节钢筋工程施工组织设计3第一节成品保护第二节工程保修第十章第十章安全生产技术组织措施安全生产技术组织措施第一节安全目标及管理方针第二节安全组织保证体系第二节安全组织保证体系第四节周边防护措施第四节现场施工防火、防盗措施第十一章第十一章文明施工及消防、环保管理措施文明施工及消防、环保管理措施第一节文明施工管理体系第二节文明施工实施措施第三节环境保护实施措施第四节城区施工措施第五节现场施工消防及防盗措施第十二章第十二章季节性（冬、雨季）施工措施季节性（冬、雨季）施工措施第一节雨季施工措施第二节炎热夏季施工措施第三节冬季施工措施第十三章第十三章创建优质工程的计划与措施创建优质工程的计划与措施第一节工程质量总目标及目标分解第二节落实质量保证体系