简介：品牌服装集团管理调查报告最新卓越管理方案模板，PPT模板可自由编辑，值得下载拥有【最新卓越管理方案您可自由编辑】秦龙电力股份有限公司房地产行业投资研究报告ALLPKU00306本文件专为客户使用分发、引用和复制即使是节选方式给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可机密2西安房地产的发展前景如何3房地产行业的竞争态势如何6秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力5房地产行业是否具有吸引力初步建议1中国房地产行业的发展前景如何4业内优秀企业是如何经营的导读房地产行业在国民经济中地位显著历年房地产投资所占固定资产投资的比率房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的56％，逐步上升至2001年的169％，并趋于稳定，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业。资料来源中国统计年鉴（19902001）98年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长，2001年市场总额已达4625亿元资料来源中国统计信息网单位万平米单位亿元从投资类型看，住宅投资在整个房地产投资中占主导地位住宅、办公楼、商业缕的投资分别比重为677、60和112，而且住宅的同比增长率最大，因此住宅开发明显处于主导地位。广州和深圳的著名开发商主要定位于住宅市场，而香港六大地产商则主要定位于高档办公楼或写字楼市场2000年各类房地产投资比率资料来源国家统计局2000年各类房地产投资增长比率从地域分布看，房地产市场主要集中在北京、上海、广东等发达大城市与省份2002年全国房地产投资分布2001年全国商品房销售额分布资料来源国家统计局我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展GDP单位亿元房地产投资额亿元资料来源国家统计局1996－2001年我国GDP与房地产投资增长情况“入世”拉动了房地产业的需求和供给住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为住房抵押贷款极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。个人住房公积金存贷利率降低5年以下由414下调为36，5年以上由459下调为405）。住房按揭利率降低，期限延长（最长30年），比例增加（最高为80。住房信贷消费形成了新的预期消费观念，开始打破中国人传统文化的禁锢。这让更多的人不是在有了充分的积累后再开始消费，而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量；不是“一步到位”地进行消费，而是根据收入的变化进行多次置业。将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。当商品房可以通过二、三级市场进行交易时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件的改善目标。房屋在消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等）也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。此外，个人住房贷款的不良率远远低于其他品种贷款的不良率。从统计数据看，工商银行、建设银行平均不到05％，因此，商业银行有足够的动力来推动个人住房贷款的发展。住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革，促进了居民住房消费住房分配货币化推动房地产行业走向市场化住房分配货币化改变了居民住房消费行为住房分配货币化改变了开发商的经营行为税费、户籍政策改革也促进了房地产业的发展税费政策户籍政策人才策略各地纷纷采取了引进人才的优惠政策，人才流动与户籍分离的趋势越来越明显。有些地方（如北京市）规定找工作不再需要当地户口。招商引资为了吸引外资，包括北京在内的各城市给落户方面给外来人员以落户方面的优惠。公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。到今年10月1日，全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。简化交易手续。房产交易包括8种税费营业、城建维护、教育附加、固定资产投资调节、印花、契、企业所得等税费。购房人交纳印花税和契税。减免空置商品房税费，以加快消化空置房。降低交易税费，降低了购房成本。120㎡以内的契税税率为2，120㎡以上房屋，由以前的4单一税率变为120㎡以内的2、以上的4两种税率。有些地方（如上海）规定购房按揭付款，可免个人所得税。成长期与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始进入市场。稳定期邓小平南巡讲话和十四大的召开，房地产产业迅速成为国民经济的热点产业生产低潮期受国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入低潮复苏期规范房地产市场、大力发展住宅建设二次发展期申奥成功、入世成功扩大了投资需求，房地产业将成为新的增长经济点目前我国的房地产业正处于二次发展期，仍有巨大的上升空间时间7892949820012西安房地产的发展前景如何3房地产行业的竞争态势如何6秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力5房地产行业是否具有吸引力初步建议1中国房地产行业的发展前景如何4业内优秀企业是如何经营的导读西安房地产市场在陕西省的地位十分重要2001年陕西省房地产投资额统计西安陕西其他地区西安陕西其他地区西安陕西其他地区2001年陕西省房地产销售面积统计2001年陕西省房地产销售额统计资料来源西安市统计年鉴2002、陕西统计年鉴200297年以来西安房地产市场投资与需求快速增长，2002年市场规模已达60亿元资料来源西安市统计年鉴2002、陕西统计年鉴2002、2002年陕西省国民经济和社会发展统计公报市政府出台的各项政策极大地促进了西安房地产行业的发展按照西安市政府第一号令的规定，从２００２年７月１日起，西安市将全面建立政府土地收购储备制度，积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。这是西安市土地管理和使用制度的一场革命。2002年８月２１日，西安市国土资源和房管局发布了西安市公有住房出售管理办法、西安市已购公有住房上市出售管理暂行办法和已购公有住房上市交易操作流程，给西安市房地产市场带来最大的“利好消息”。市民关心的公房买卖可以按照政府有关规定程序交易。2002年１０月，陕西省地税局、省财政厅联合下发关于进一步贯彻落实个人购买自用普通住宅减半征收契税的通知，明确界定了普通住宅和高档住宅契税标准，并规定购买普通住宅减半征收契税，契税由原来总房款的３％降至１５％。这无疑又给消费者带来福音，极大刺激人们的住房消费，促进西安房地产业的发展。2002年８月份，西安市人民政府为了贯彻落实建设部等七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知及省政府的实施意见精神，召开了全市整顿和规范房地产市场秩序动员大会，各区县政府、各开发区管委会、市建委、市土地资源和房屋管理局、市规划局、房地产开发企业、中介单位、广告公司等部门联合出手整顿和规范房地产市场秩序。房地产开发受国民经济发展速度和地区经济发展状况两大主导力量推动，其中对地方经济的依赖度更高地方工商企业和单位的用房需求居住性房地产开发房地产开发投资地区经济发展状况居民可支配收入宏观经济、GDP增长消费结构消费观念非居住性房地产开发消费倾向第二产业和第三产业的繁荣和发展国民经济发展速度西安经济的高速增长促进了房地产投资的增长15％178％227％25％26％28％97年以来西安市的国内生生产总值的年增长率一直为定在12－14％之间。西安市历年国内生产总值与房地产行业国内生产总值比较图资料来源西安市统计年鉴2002消费观念变化为西安房地产市场的增长提供了坚实的基础5％65％117％98％13％14％资料来源西安市统计年鉴2002、西安市统计局、业内专家访谈住房制度改革使个人购房的观念已经取代单位分房。西安市的消费者对期楼的价值已经有所认识，购买期楼的心理障碍可以说在一定程度上已被化解。紫薇田园都市，现场包装完成，广告部分投入，即有4个亿回收。房地产投资的观念逐步被一些先富起来的人所接受。投资型物业在西安房地产市场已经崭露头角，并占据了一定的市场份额，据对部分项目的不完全统计，大约有5的购房者属于投资置业行为。西安市商品房销售与社会消费品零售总额关系图个人购买商品房销售额分布区域性中心城市的地位，造就了西安庞大的房地产客户市场特别是高端客户市场西北最大的政治中心西北最大的经济中心西北最大的文化中心西北唯一的特大型中心城市据西房网调查，房地产市场的客户群体特别是高端客户范围涵盖东至洛阳、西至兰州、北至内蒙的广大范围中的所有人群。这使得西安房地产价格居高不下西安房地产销售价格增长率据资料统计显示，2001年西安市城镇居民人均可支配收入6700元左右，同时，西安市平均家庭户规模为340，估算西安市2001年度家庭年总收入约22780元。而据西安房地产信息网调查，2001年度西安市商品房均价在2800元平方米左右，按70平方米住房为基准，套房总价约196000元。房价收入比约861，就房价收入比而言，西安房价在全国处于上游水平，房价收入比高于上海、广州、深圳、天津、成都等重点城市，比国际46倍的惯例也高出许多。资料来源西安市统计年鉴2002随着市场逐渐成熟，开发商已从谋求暴利逐步转向理性开发我们可以将1999年至2001年，西安的房地产市场称为西安房地产市场的初级阶段，这一时期，西安房地产市场出现了以锦园、枫叶新都市、紫薇城市花园为代表的高档楼盘。市场的两级化分布特征充分说明，在市场发展初期，市场中开发商在追求利润最大化过程中明显的驱利倾向。从2001年开始，一些房地开发项目开始瞄准庞大的中端市场。2002年，随着旭景名园小高层以均价2900元平方米的入市火爆销售，到紫薇田园都市多层以均价1800元平方米，实现超远期楼花一个月销售4个亿的销售“奇迹”，极大的震撼了房地产市场。高档楼盘出现价格下调。西安市2002楼盘价位层次预分表资料来源西房网信息、业内专家访谈“经营城市”理念带动了新的一轮房地产开发，并得到市场的认同城市功能配套设施的建设与房地产开发的良性互动，打破了制约房地产市场发展的瓶颈。道路及交通状况的改善及快速发展，在房地产开发中起到关键的作用。客户群对城市发展逐步认同，城市空心化的趋势初步显现。从枫叶新都市（占地412亩、建筑面积46万平方米）为代表的高档大盘的成功开发，到紫薇田园都市（占地2000亩、建筑，面积180平方米）的郊区大盘的再次成功快速销售。房地产市场表现出了良好的“吸收性”。由于历史与文化的原因，西安的房地产市场呈现南高北低的格局中、低档商品房高档商品房联排住宅、别墅中低档商品房主要分布在城北和城东，城西也有分布。这些楼盘由于所处地段相对偏僻，城市的基础市政配套尚未跟上，周边自然、人文环境较差，加之西安市市民的居住消费观念趋使，使这些区域的楼市价格及楼宇的综合素质始终处于一个较低的水平，其主要目标客户对象为一次置业的工薪阶层为主。由于受城市历史发展格局及西安市城市发展重心南移的影响，高档商品房主要分布在作为西安市的文教区及高新技术产业基地城西南、城南，无论其开发水平、开发规模都是西安首屈一指的，是西安市高档商品房市场最为活跃的区域。目前该类物业主要分布在城北区北门外通往咸阳机场的迎宾大道附近、未央湖片区和南郊的曲江旅游度假开发区，这两处区域由于其交通便利，自然环境优美，市政配套设施完善及其丰富的人文旅游资源优势成为西安顶级物业区的首选之地，西安较大部分的联排住宅、别墅都座落其中，如城北的紫薇苑欧洲世家、开元明仕家园，未央湖畔的蓝水假期、新格瑞拉、留园森林别墅，曲江的皇家御花园，湖滨花园等。目前城内区的土地价值最高，是西安的黄金地段住宅写字楼别墅公寓商场除别墅公寓外，城区内各类商品房的楼价一直位于西安的首位。特别是写字楼和商场店面的楼价远高于其他区域。但随着西安市2002年“近期向南、远期向西发展”的城市战略规划实施，以及市政府的搬迁，其综合中心地位将会相对下降，但其商业服务中心的地位还会加强。2003年1季度，城内区的写字楼价格已有所下跌。2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息随着城市规划新战略的实施，城南区的土地价值大有取代城内区的趋势住宅写字楼别墅公寓商场在别墅公寓的市场，城南区的土地价值最高，已超过城内区，而且呈不断上扬走势。城南区是传统的文教区，人员知识层次较高。大批白领、知识精英的聚集使得当地高档住宅、楼宇需求十分旺盛。从长远看，城南区的土地仍有巨大的升值潜力。2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息高新区与城南区类似，土地价值一直位于西安市的前列住宅写字楼别墅公寓商场从上世纪90年代初创建以来，高新区已逐步发展成为集科工贸一体的高技术产业区。土地价值也随之大幅度升值从住宅市场看，高新区的住宅价格与城内区基本持平，别墅公寓等高档住房的价格还高于城内。大批白领、知识精英的聚集使得当地高档住宅、楼宇需求十分旺盛。从城市战略规划看，该地区仍属城市发展的重点。土地升值潜力巨大2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息城东区与城西区的土地价值基本持平属于西安市中下游水平住宅写字楼别墅公寓商场城东与城西区是传统的老工业区，下岗职工较多，购买力水平较低。西安市产河开发区的设立带动了城东土地价值提升。未来发展前景与开发区内企业的效益息息相关。城西是西安的工业重地，房地产业的发展相对落后，随着自锦园、丰盛园推出后，才带动了城西房地产业的发展。西区的购房者大多数都是西区本地人，经济适用房在该地区有很大的市场。2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息目前城北区的土地价值最低，但随着西安市旅游的大力发展以及经济开发区的发展，其增长潜力巨大住宅写字楼别墅公寓商场西安市土地价值最低的板块就在城北。由于历史的原因，城北一直是西安最贫穷的地段，社会治安比较混乱，人文环境最差。西安市民大都不愿意在城北购房。城北是国家级经济开发区所在地，由于受城市规划不确定性的影响，目前并不景气。但随着经济开发区的发展，其土地升值潜力巨大。近几年未央湖片区的旅游开发带动了城北的别墅公寓等旅游地产的发展。目前城北区的别墅公寓价格高于城东与城西2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息从销售额看，西安的住宅市场仍然是房地产的主体市场，但增长趋于平稳2001年西安市各类商品房销售额资料来源西安市统计年鉴2002历年西安市住宅销售情况大部分住宅由个人购买，已成家的年轻人构成了住宅潜在消费群的主体个人购买2001年住宅销售面积分布2－3口之家是主要的潜在消费者，大约占受访者的6207％其次是三口以上家庭，大约占3563％。单身购房者较少。潜在消费者数量随年龄增长而递减，25－40岁之间的年轻人是主要的潜在消费者，比例大约为67％。收入对购房的影响不大，潜在购房者的收入分布较为平均。西安市房地产信息网2002年初的抽样调查表明资料来源西安市统计年鉴2002在商品房消费偏好中，小区配套与住宅价格是购买者最优先考虑的因素％资料来源西安市房地产信息网2002年初的抽样调查多层住宅为市场需求的主流，房型偏好主要集中在2室1厅、2室2厅、3室1厅、3室2厅这四种类型居民购房选择的住宅类型偏好居民购房选择的房型偏好资料来源西安市房地产信息网2002年初的抽样调查大多数市民对住宅的要求尚处于实用阶段根据西安市房地产信息网2001年的调查表明，潜在消费者对交通、环境、购物、学校等要素具有较高的要求，特别是交通，占比达6139％，潜在消费者对交通便利性和距离工作单位近两项指标均要求很高，反应大多数市民对住宅的要求尚处于实用阶段，居住享受型消费者是消费金字塔顶尖的极少数人士。均价在2300－2800元平方米区间内的中档商品房需求非常火爆。紫薇田园都市多层住宅卖2000元／平方米，好几千套房子4个月销售一空。西房股份的世家星城起价只有2188元／平方米，据了解，他们先期推出近500套房子也被预订完了。资料来源西安市房地产信息网2002年初的抽样调查、业内专家访谈消费者置业时优先选择西南和城南楼盘从2002年西安市住宅的置业趋势分析，城南和城西南商品住宅的销售情况明显好于其它区域，城北次之，同时对潜在购房客户的置业趋势调查表明，有40左右的受访居民认为城南和城西南是购房的最佳位置这说明这两处区域今后仍将是广大居民购房时考虑的较为理想的地点。另有20左右的居民计划在城北买房说明城北的房地产开发潜力依然存在。资料来源西安市房地产信息网2002年初的抽样调查大型化、概念化、郊区化、生态化将是西安住宅的发展趋势随着西安房地产市场的发展成熟，今后住宅区的发展趋于大型化、概念化，大型或超大型社区以其较完整的规划、完善的配套将竖立良好的形象，同时也是促进购房者对社区开发商信心的保证。消费者居住观念和心理的成熟，城市规模的进一步扩大，市场竞争的加剧，交通路网的日益完善都将促使住宅区的发展向生态化、郊区化发展。西安住宅的主流消费群体是年轻人，生态化、概念化的住宅更适合年轻人的品位。98年以来西安市的住宅价格一直稳步攀升，但上升的价格完全被市场消化，显示出西安房地产市场良好的吸纳性西安市历年住宅销售价格增长率西安市住宅空置面积单位平米价格上涨的同时住宅的空置面积并没有同比上涨反而显示出下降的趋势。这足以说明西安的住宅市场需求十分旺盛。资料来源西安市统计年鉴2002从恩格尔系数分析，住宅需求还有巨大的空间国际惯例的恩格尔系数下的住房开支比率恩格尔系数根据2002西安市统计年鉴2001年西安市的恩格尔系数（表示人们的平均消费中，食品消费占总消费的比重）为303％而住房支出所占比率为4％，远低于按国际惯例的1520的水平。西安市居民的购房需求远没得到体现，房地产行业还有很大的上升空间根据业内人士访谈发现，市场供应与消费需求的结构性差异导致居民购房的潜力并没有充分发挥。非住宅类的投资型物业（特别是商铺投资）近期销售高速增长非住宅类商品房销售情况2001年上半年，西安市商品房完成投资1020亿万元，与2000年同期相比公寓别墅类下降8604％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长11767％、106％和54倍。资料来源西安市统计年鉴2002入世、西部大开发、西安经济的增长以及西安的城市地位是导致增长的主要原因2002年西安商务楼市场持续升温，市场供应和需求稳步增长西部大开发的背景西安作为桥头堡，正凭借其巨大的创新优势、产业优势、经济优势日益焕发出强劲的生命力。西安市经济的快速发展西安市每年2位数的经济增长吸引了众多投资者。西北地区中心城市的地位西安对周边省市的辐射力将随着加入WTO与西部大开发有所增强，间接表现为流动人口增加。加上其他投资领域的风险性增大等因素，将导致投资型物业前景看好。加入WTO的长期利好西安市作为世界闻名的旅游城市和科技实力城市，借助WTO作用，经济总量将不断扩大，经济活动日益频繁，从而刺激市场需求增大，吸引国内外总多投资。目前西安写字楼和商业楼盘主要分布在高新区、南二环和城区附近高新区西安南二环城区2002年下半年，随着以国际商务平台标准打造的高档写字楼“西安高新国际商务中心”推向市场，高新区提出了建设面向西部服务的CBD中央商务区对接世界500强的口号。近期，高新区内推出的写字楼就有高科广场、正信财富广场、华晶商务广场、丽华科技大厦等数座，加上以往的正阳国际、志诚大厦、亚美大厦、枫叶大厦等写字楼，高新区既是西安市顶尖级写字楼聚集地也是写字楼市场竞争最激烈的地区。西安南二环之所以被称为西安的“金腰带”，成为写字楼聚居的商务港，在很大程度上是因为它是西安的交通大动脉。集中在二环路上的朱雀路口到西二环以东至西分别有华融国际商务大厦、鹏豪园、蓝溪科技大厦、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志诚大厦、高科广场、永安大厦、捷瑞大厦等。城区内已形成三个集中的写字楼街区钟楼附近，由中贸国际、时代广场、金钟大厦等构成；和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦等组成；西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，由于土地成本较高，这一区域内的写字楼以中高档为主。同时，也是因为土地的限制，城区内的写字楼的综合配套能力、周边环境等就稍逊于高新区的写字楼，而且，西安的顶尖级写字楼也只能让位给高新区。写字楼市场呈现出“中间冷，两头热”的局面，产品差异化将是市场未来发展趋势高端市场中端市场低端市场高档写字楼如高新国际商务中心、高科广场等，凭借其高档次、先进配套、大体量和暂时的市场空缺，被大家普遍看好。夹在中间的一些中端市场的写字楼项目，则因为其面市量比较大，同类产品较多，在激烈的竞争中则需要在产品的差异化上下功夫。低端写字楼因其低廉的价格，受到处于起步阶段的小型公司的青睐，市场情况也较好资料来源西房网2002年以来，西安写字楼的市场供应迅速放量，市场上有了更多的选择空间，甚至有人预测高新区的写字楼需要6年才能消化完。注重市场细分，走产品差异化的道路将是未来写字楼市场发展的趋势。2003年写字楼市场在同质化产品的竞争上将有一番厮杀，产品创新将是市场竞争的关键。商业楼市场将受到超大规模购物中心带来的冲击2003年的商服用房市场将会受到超大规模购物中心（SHOPPINGMALL）的影响，这种（SHOPPINGMALL）由于其规模大、功能全，以及辐射范围大等特点，肯定将会吸引很多商服用房投资商的眼光，特别是它的规模都是超大型的。例如西安北郊由美国中信地产投资有限公司独资建设、自行设计的SHOPPINGMALL，项目总投资25亿美元，占地530亩，总面积40万平方米。而2002年全年西安商服用房的总销售面积为46万多平方米，仅这个项目就几乎是去年全年西安商服用房的总销售面积，所以它的出现对西安商业用房市场将产生深远的影响。资料来源华商报西安别墅公寓市场总量较小，但2002年别墅市场增长强劲2001年西安市各类商品房销售额过去，西安市场上别墅的年销量不超过40套，多了肯定滞销，好几年一直都维持这样的水平。2002年的别墅供求两旺。仅高山流水一期就销售了124套，几个月内就实现9000万元销售额；湖滨花园TOWNHOUSE社区也销出50多套，累计实现销售5000多万元。另外，新建的别墅社区麓鸣苑、紫薇山庄、蓝水假期等也有较大的开发量和销售量。往年，40套的供销量“铁顶”被一举击破，因而有人称2002年为“别墅年”。资料来源华商报优良的性能价格比和地段利好是别墅市场增长的主要原因别墅之所以热销与价格、环境有直接关系。因为是别墅，是“第二居所”，是给有车一族建造的，距离市区相对较远，甚至选址在山地，所以地价相对便宜，使别墅单价一般在3200－4500元／平方米之间，而高档房的价格也基本上在2700－3500元／平方米之间，再加上高档房需要购买车位（大约10万元），这样别墅就有了和高档房抢夺市场的可能，两者锁定客户群重合部分不断扩大。一些地段，别墅类产品对高档公寓的销售直接构成冲击。别墅畅销的另外一个原因，是诸多别墅所处的地段利好频频，使得购房者对房屋的升值有良好的预期。如长安撤县设区、国家投资16个亿发展秦岭北麓旅游区、滦镇列入全国卫星小城镇规划发展计划、曲江旅游度假区进程加快、力度加大等，使相应地段成为争相抢夺的“奶酪”。仅在沣峪口一带就有30余家房地产开发商进入，曲江旅游度假区也将引来大量资金的关注。不少人相信，在这些地段买房、建房，好戏在后头。根据“十五规划”，西安市房地产市场仍有较大的发展空间2001年底住房面积2005年底住房面积根据西安市“十五”发展规划到2005年，城镇居民人均居住面积增加到15平方米。这意味着到2005年底要比2001年增加住房建筑面积36854万平方米；如果按原有旧住宅拆迁重建为4计算重建面积将为302万平方米；两者合计，需要新建住宅近4000万平方米。房地产行业仍然存在较大的发展空间。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。市场容量36854万㎡不考虑原有住房重建因素资料来源西安市统计年鉴20022西安房地产的发展前景如何3房地产行业的竞争态势如何6秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力5房地产行业是否具有吸引力初步

简介：链家地产2011年度运营薪资绩效调整（经纪人版）2011年1月1日来自资料搜索网海量资料下载1目录本次调整的要点薪资调整的具体内容及背后的理念D跳点调整对大家的期望本次调整的要点全面提高经纪人的保障薪资，尤其是新进经纪人的保障薪资基本工资中除见习期的经纪人以外，都有一部分做为岗位考核经纪人薪级变化为A1A11，A1A5级统称为经纪人，A6A11级统称为营业主任D、跳点的周期，应用，指标都发生变化晋降级规则发生变化岗位要求发生变化（学历，年龄，无同业经验）3目录本次调整的要点薪资调整的具体内容及背后的理念D跳点调整对大家的期望薪资调整背后的理念用最好的薪水请最优秀的同事，提供最让客户满意的服务，创造最高的绩效√链家既然要做这个行业的最优秀的一份子，就要给员工最好的薪酬，也希望用最好的薪酬吸引最优秀的人才，只有最优秀的人才才能给客户提供最专业和最值得信赖的服务，最专业和最值得信赖的服务一定能创造最高的绩效让经纪人有尊严的生活√吃饱穿暖不重要，本质上只有尊重客户，才能让客户尊重我们更高的要求更严格的考核原则上不再招募大专以下学历员工，原则上不在招募同业员工，尤其是同业高阶员工√维护行业正常竞争环境，培养子弟兵√原则上不在招募离职员工（正常请假的除外、这个行业需要困难时候的坚持）保障薪资提高本身意味着看长不看短帮助新员工是老员工的责任对人是严进宽待严管严出鼓励合作，鼓励做贡献，鼓励助攻，鼓励帮助别人成就自己经纪人的级别及工资调整经纪人序列，共分为11个薪级，A1A11；原级别对应如图所示“基本工资”的标准与职级对应，包含绩效工资，绩效工资根据考核指标的完成情况发放，A1级别见习期的经纪人无绩效工资考核的要求“绩效工资”考核为对当月任何买卖单产生贡献既分配到5以上的业绩（不包含权证代办单）及租赁业务单中为出房人名片A1A5级别统称为“经纪人”、A6A11统称为“营业主任”A3以上级别的经纪人有资格晋升店经理序列，A3A8级别经纪人晋升至B1级别，A9晋升至B2级别，A10、A11晋升至B3级别降级到A1级别的经纪人绩效工资考核按A2级别标准执行，延长期A1级别经纪人的基本工资为1000元／月关于新人薪资为什么新人薪资和转正后一样，并且没有岗位考核部分如何看待未来一批批的大学生给他们时间和耐心，工作中和他在一起，生活里多互相关照，文化上以身作则，别唆他们使做有违价值观之事新人如何看待自己别把自己当新人看；这是改变你命运的机会，你要做的就是坚持；多学习；做符合链家价值观的HOMELINKER关于基本薪资中的岗位考核部分处于成本压力，企业这次有两个选择，一是调整低一些，比如经纪人调整到1500；第二就是现在的选择，就是调整到2000，但是有一部分如果你没有做贡献就拿不到，希望大家理解并支持企业这个选择另一个考虑，就是我们会更强调合作，强调5也是贡献，强调助攻别人8目录本次调整的要点薪资调整的具体内容及背后的理念D跳点调整对大家的期望新绩效的D跳点考核周期一个考核期调整为3个月，按照自然季度划分晋降级连续三个考核周期达成跳点且完成本职级带教指标者晋级；连续两个考核周期达不成跳点降一级任意一个考核周期不能达到最低考核标准（D点），降两级（例A7降到A5），最低降至A1（非见习，有月度绩效考核），降到A2以下不能达成最低考核标准，公司予以淘汰带教指标指上次晋升至本次晋升期间（最长不超过4个考核周期），做为师傅成功转正的见习经纪人数，同店内可跨组带教D跳点调整内容考核周期加长，D跳点增加，要求变高了，基本法修正已经两年，D、跳点制定已经四年未变，我们的单均业绩早已提高甚多，企业的要求明显还是提高了。链家就是要成为这个行业的精英聚集地。考核周期从两个月变为三个月，所以说虽然要求提高很多，但是因为考核期加长，偶然因素大大降低一定级别后晋升必须要带教成功，企业鼓励会帮助别人成功的经纪人未来会加进价值观考核，价值观考核成绩不好的，不允许晋升改变了原来的各级别D点直接D掉，改为D点D两级，应该说更关照到一些老员工的贡献，但是希望大家不要碰到这条线。同时，除见习期的经纪人外，不再审批延长期现行D跳点如何过渡到新政策过渡期的考核2010年12月单月考核升级，标准为12月份业绩是否达成12月和1月一个考核期的跳点，如果完成从2011年１月起晋级或计当期考核期完成；如果没有完成，12月业绩不计入考核期，以截止2010年11月的级别对应2011年新的职级；考察期的各级经纪人12月未达成考核期D点的，均降至A1（非见习）级别12目录本次调整的要点薪资调整的具体内容及背后的理念D跳点调整对大家的期望其他级别的调整介绍各级别都调整了基本薪资，涨幅小于经纪人各级别都增加了对人的晋升，留任的考核内容（全公司的运营人员都要关注基础经纪人的成长）店经理的D跳点大幅度提高，公司的要求全面提高这次绩效调整，加大鼓励店经理，区经理，总监到落后区域，到红色区域绩效调整对企业，对行业意味着什么对企业的影响对企业意味成本压力，尤其是固定成本的压力很大企业未来必须不断提升效率，通过提升每一位经纪人的专业素养，通过降低经纪人的流失率降低每一个业务周期的低绩效人员占比来提升人均效率和店均效率（虽然链家今天领先第二梯队超过50到100，但是空间仍然很大）；企业提升员工基础素质从而提高竞争力对行业的影响链家今天已是标竿，链家此举其实是全行业经纪人的福音，未来一年，全中国的经纪人将迎来加薪潮的幸福时光行业进入门槛大幅度提高，小型中介从此被边缘化行业基础人员素质大幅度提高，带动服务能力提升通过打折恶性竞争现象会短期增加，长期减少左总对大家的期望各级别涨幅不同，涨幅绝大多数是在30到100之内，企业本次把有限的资源尽量投入在低级别的经纪人上，见习经纪人涨幅是100是最高的。希望大家别挑理。原则是，任何一级即便去除考核部分也会比以前绩效高看长不看短，关注客户利益，已所不欲勿施于人强调合作，关照同事，帮扶新人，承担责任努力学习，跟上企业发展，别掉队，掉下这艘船，以后就不好上了链家明年会要求各级运营人员强制休息，希望通过降低经纪人名义作业时间，提升实际作业时间和实际作业效率。同时，企业的实际单位时间固定成本的发幅度提升才能产生更高绩效，我们永远要记住，只有团队强了，我们每个人才有机会强；希望大家做效率能人做HOMELINKER，价值观不合格的在企业没有前途，客户服务不好的，内部合作不好的，在链家没有改变命运的机会共筑伟业

简介：谨呈陕西星团置业有限公司“枫绿国际”项目整合营销推广汇报案操作总策略守正出奇固本求异前言首先感谢贵公司给我们这次提案的机会，我公司必将为项目提供最优质的服务，通过我们双方的共同努力。达到预期的目标和期望。本报告将对陕西星团置业有限公司开发的“枫绿国际”项目的市场定位、整体营销策略及采用的推广手段做全面的阐述，力求在尊重市场规律、规避开发风险的情况下争取项目利润的最大化。通过此报告，形成一个良好的开端，为和贵公司的合作奠定基础。也希望通过双方的努力和智慧，把“枫绿国际”项目做成精品项目，实现利润和品牌的双丰收（）专业提供企管培训资料目录第一部分项目分析第二部分项目定位第三部分营销推广PART第一部分项目分析1（）专业提供企管培训资料一市场分析理性，信心面对两年的调整期成交低迷，多方观望，2008年已成为市场趋冷的转折期；市场谷底，回暖在望，2009年将迎来市场回暖的转折期。（）专业提供企管培训资料2008年西安市场住宅的成交量为60096万㎡经历了2006年和2007年两年的快速发展2008年西安房地产市场呈现了放缓的趋势。市场呈现供远大于求的状态住宅销售价格呈波动的趋势降价促销成为市场常态购房者心理出现变化2008年西安关键词关键词①成交低迷关键词②多方观望关键词③金融危机关键词④政府救市关键词⑤打折促销关键词①市场信心关键词②供大于求关键词③保障住房关键词④理性购房关键词⑤市场回暖2009年西安关键词近期刚性需求呈现强劲上扬住宅价格稳中有升市场产品供求关系继续拉大客户购买行为愈发谨慎9年西安市场住宅前景受到国家政策和经济情况的影响愈发严重，前两年拿地的开发项目集中上市，经济适用房的集中上市使得客户争夺十分激烈，市场竞争呈现白热化状态（）专业提供企管培训资料近期市场动态（一）西安市场近期出现回暖现象，但是品牌企业开发商均不赞同提价，市场一些本地开发商或小项目略有小幅度涨价，不能支撑市场彻底转好（二）政府鼓励房产消费政策短期产生效益，部分刚性需求得到释放（三）西安市3月份成交数量有上升，但成交面积上涨不大（四）周边新盘本年度开盘数量、面积大，2009年5月是西安楼市集体放量的时期（五）城南成交房源户型面积集中在80120平米（六）刚性需求放量，牛年新年小阳春（七）观望情绪有所松动但依然浓厚，降价自救过程仍需持续竞争加剧，市场供应量增大，刚性需求是主流综合分析市场情况不明朗，政策变化快，直接影响客户购买市场高端产品抢占中端产品市场，客户争夺战进入白热化市场存量巨大，新上市项目众多，营销手段多样化，销售难度加大我们的对策保持谨慎的开发态度快速消化产品多做渠道建设，加大营销力度（）专业提供企管培训资料二地段分析城墙进城和出城西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。进城就是城里，就是繁华的代名词，出城就是乡下，和城里有很大区别。地处城内的城外的交界处，繁华和生活快速切换（）专业提供企管培训资料朱雀大街交通要道，城南大动脉唐朝时，南面正门朱雀门与承天门及外郭城的明德门在一条线上，朱雀大街将这三座门连接起来，宽度达到150米。现在的街道，只能望其项背，它充分显示了帝国的胸襟。朱雀大街是长安城的中轴线，将长安城一分为二，东西各54坊。西安历史上真正的龙脉朱雀门皇城之朱雀门，宫城之承天门，唐朝时，可见当时长安的南大门决不是像今天人们认为的长安路和大南门是西安的南大门，而是由皇城朱雀门延伸开去，由廓城明德门作为长安城的第一南大门的。朱雀大街在当时的长安城，是唯一进入长安内城的大道。每天，来自世界许多个国家的使臣和商人，都要经过明德门进入长安城。厚重历史文化的积淀，西安人都知道的地方历史积淀，城市名片（）专业提供企管培训资料位置独一无二历史文化气息浓厚城市氛围独特地段总结三产品分析（）专业提供企管培训资料项目基本情况高密度，高容积率住宅点式结构，绿化面积较小，小区无大型景观楼座分析东南西北四面朝向的户型都存在所有户型客厅在槽子中，间接采光中间户型存在窗户对视问题户型配比中，三室比例较高6144梯14户的比例较高（）专业提供企管培训资料户型分析户型方正，面积属舒适型，但格局相对不舒适一室一厅面积过大，朝向不理想（65平米以上）中户三室朝向不理想户型配比中，三室的比例较高两室朝向均为北向或东西向三室最大面积在150平米以上一室两室三室（）专业提供企管培训资料其他分析综合用地（住宅）50年用地年限结合项目户型面积区间，用地性质和年限对项目销售推广有影响，在选择项目的物业定位时，客户对比其他周边住宅性质的项目，购买上会产生一定抗性。工程进度已出正负零，预计09底封顶，10年6月交付现阶段工程进度很快，对营销和推广有利，但由于项目为点式结构，户型存在对视、间接采光，层平户数较多等情况，所以，期房的销售相对有利（客户见不到实际房屋情况），建议工程进度要控制节奏，以及交房时间可以适当后延（在保证项目进度是营销优势的情况下）装修标准为市场通用的交房标准项目交房标准缺少特色，硬件设置的升级可以为项目直接带来营销附加值，促进项目价格提升及销售速度的加快区域产品对比城南产品容积率较低，绿化率高多为2梯8户以内基本不临街基本被高楼淹没出门为城市道路如何避免项目在产品上的劣势，抓住市场主动权城内产品投资产品居多小户型产品居多沿街产品，影响居住周边建筑物距离近出门为城市道路高容积率，低绿化率我们的产品有采光及户型对视沿街嘈杂，影响居住具有良好城市景观有城市公园（）专业提供企管培训资料产品配置提升是提高竞争力的好方法产品提升1赠送面积E、B户型赠送空中花园赠送面积39米28米1092平米45米30米135平米（）专业提供企管培训资料入户大堂及电梯间使用吊灯作为照明设备，全石材、高档面砖精装修产品提升2精装大堂及公共部分轿厢内设高档装修，门套为高级石材。品牌建议采用通力、奥蒂斯或蒂森克虏伯品牌，产品提升3电梯轿厢精装（）专业提供企管培训资料入户门禁建议采用彩色显示屏指纹门禁产品提升4门禁系统公寓电子锁系统在每套公寓内设置独立的门锁系统，住户可通过指纹、感应钥匙或密码打开公寓门；为确保公寓的安全性私密性，公寓门锁系统采用非联网型，为住户独享。公寓门锁系统的功能密码刷卡指纹验证身份功能延时自动锁定功能内部强制锁定功能丢失钥匙删除功能（）专业提供企管培训资料防盗系统增加户内报警按钮当有报警发生时间，要求在保安控制中心要有电子地图显示功能，并同时可将报警信号发送给住户指定手机上。产品提升5安防系统四客户分析（）专业提供企管培训资料客户区域研究项目地一级圈层周边客户周边单位职员、小区居民二级圈层重要客户沿环城路、朱雀大街及长安路沿线分布的客户三级圈层投资客户准备投资城内或二环物业客户，分布与项目区域周边或城内及二环沿线3050岁之间居多客户年龄公务员、个体商户、私企业主、国企职工客户职业报纸广告、围墙广告、路过项目地、网络广告、朋友介绍为主认知途径潜在客户描述市场客户特征分析本项目目标客户以项目为圆心进行扩散，随着距离的增加，客户对价格的敏感度降低，但对产品的要求增加。建议楼层的价差制定上考虑阶段层差；同层不同户型，制定朝向差之外，制定户型价格差（）专业提供企管培训资料五区域市场区域市场界定一点和三线的区域市场一点以钟楼为圆心，2公里之内的项目的区域市场特点投资性产品居多，价格西安最高，多为公寓型产品和商业，用地性质多数为商业和综合，钟楼的核心作用十分明显。第一线环城南路全段及环城东路到朝阳门段，环城西路到大庆路特点环城南路产品稀缺，价格高；环城西路产品最多，产品多样性强；环城东路产品少，价格不明朗第二线长安路从钟楼到小寨段特点产品类型分段性明显，商业集中地综合性物业投资用途，南门写字间投资自用，草场坡自住，小寨公寓型物业及商业物业项目地第三线朱雀路从西大街到二环段特点从城内的商业产品，到二环高档居住区（万科、九锦台），价格高地无明确的所属区域概念，夹在城内和环城路、长安路、朱雀路开发带之间优势价格洼地，开发真空，投资性和居住性兼顾劣势无明显所属区域，项目属性不明晰竞争项目界定界定条件区域类似和项目在同一区域或相近区域的项目产品类似和项目在产品规划和户型面积有重叠价格类似满足以上两条且价格类似的项目阶段类似在工程进度和开发阶段上时间相近（）专业提供企管培训资料竞争项目分析同类产品价格不高，优质产品价格高，规划硬件品牌优良区域市场分析项目在产品（户型、面积、规划）上和竞争项目相比没有优势项目在产品上具有一定的复合性，相比其他项目有一定多重性项目在地段上具有唯一性，其他项目无法复制和模仿项目在品牌上不具备优势，区域乃至区域周边市场品牌开发商较多周边项目的价格决定了我项目的基础价格12534差异化的市场定位才能打动客户项目需要找到独特卖点（）专业提供企管培训资料项目分析总结PART第二部分项目定位2（）专业提供企管培训资料任何一个项目都有其独特的价值，而项目价值是隐藏在重重表象之后的，这个价值可能是独特的无法复制的，也可能一个完善的体系，形成一个价值系统。写在项目定位前面项目价值是定位基础这是我们先于项目定位需要做的工作挖掘地段价值，提升项目附加值与周边项目形成差异化竞争通过项目塑造开发商的市场形象在合理的情况下，提升项目售价定位目的（）专业提供企管培训资料所以，让我们再次审视项目一价值挖掘城市景观城市绿肺历史留存文化底蕴居住投资功能项目的户型面积区间既有投资产品，也有居住产品项目周边客户购买居住产品的意愿较强项目的地里位置对投资客也是直接的吸引项目的购买客户购买理由很多既有自住意向，又兼具投资功能1234城市潜力股西安城内的旅游产业升级带来的区域聚变西安城市扩张带来的中心扩大效应朱雀大街作为西安市尚未开发的少数主干道之一交通便利带来的物业快速升值绝版地段带来的稀缺价值12534投资价值居住价值项目价值体系景观价值地段价值项目操作中，这四种价值需要在推广和销售中得到充分体现二产品定位概念定位集合了城内板块和城南板块的综合体朱雀大街、朱雀门的唯一性板块层面地段层面功能层面投资自住双重性产品衍生价值未来区域发展的大潜力本社区未来的生活的配套未来美好愿景卖什么概念定位稀缺地段文化内涵双重产品朱雀大街标志性项目形象定位建筑有价，位置无价属性定位文化景观公寓目标客群一次置业、二次置业、投资客、少量办公三形象定位从若干产品引发对项目客群的洞察微型车和MINI的差异品牌包装和产品的双重差异水与水的差异品牌包装的差异价格高于同类产品，但并非遥不可及更好的品质、更独特的品味满足购买者对技术、功能、情感的需求地段吸引关注情感弥补产品景观打动客户社区景观处处见景，朱雀门只有一个由近及远，5重景观体系城内夜景城墙景观护城河朱雀大街项目利益点解构天价之地，盛景公馆打造项目唯一性，兼备居住、办公、投资多重价值推广目的自住客户、投资客户、办公客户针对客户四大卖点形象定位项目案名要有的特性唯一性地段的契合文化历史感足够知名度皇气朱雀门项目即朱雀门，朱雀门即项目案名须借势最大化突显地段优势，用具象的历史建筑说明项目位置包容地段的历史、文化、优势朱雀门外黄金地段离城一里进退自如物业升值前景良好土地供应量少版块内新房供应短缺身份象征与西安城墙为邻心理自豪感唐皇城的正街身份优越感文化设施配套小雁塔、博物馆居住圈完善居住配套成熟生活氛围商务圈交通四通八达商务氛围成熟商业圈成熟氛围庞大消费群四价格定位定价原则每个阶段分别制订公布均价和一次性付款、按揭贷款的不同的优惠比例，当本阶段达到方案控制面积后，即进入下一销售阶段，实行下一阶段的公布均价和优惠比例。阶段控制均价和阶段控制面积“双控”原则位置差别定价原则分段投放房源，保证充分的价格提升空间原则各阶段实行位置差别定价策略，即根据每个阶段的公布均价制订出每套房源按照朝向、楼层、视野、景观、户型等不同的价格表，由开发商审批后执行在分段投放房源时，如果某一面积段或户型段售罄断档，双方可商议提前投放后段房在解筹前采取分步打开楼层的方式，刺探客户价格底线如先打开12楼以下的房源价格，如果客户接受，在打开18层以下房源价格，价格逐步走高价格定位根据周边项目的配套以及价格，我们考虑面市表价均价定位为56005800元平方米面市成交均价底价为50005100元平方米后期根据认筹、解筹的情况，逐步调整项目销售价格营销策略上考虑提高销售表价，通过点位优惠，制造价格落差，配合项目市场形象PART第三部分营销推广3一任务说明再来看看我们销售产品的情况销售房源户型配比三室两室一室331房源分布注按照层平图户型号编写，公摊按照20计算户型分布平均，销控主要在楼层和同类套型展开户型配比反映三室数量较多，需在定价和销控上考虑销售任务5万建筑面积，4万可销售面积销售周期1年（096106）入市表价5700元计划09年6月开盘，09年底60，280套房源10年6月交工，销售90销售回款2亿以上平均每个月40套销售任务平均每个月1800万的回款任务二营销策略营销总原则一个核心、两条线索、多个节点一个核心核心主题朱雀门两条线索产品线与客户线（明线）与主题相关的营销活动（暗线）多个节点展销会、解筹、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日营销原则以与众不同的产品形象冲击市场，建立一定的市场知名度，通过前期认购、项目形象市场渗透，项目概念传递等营销动作进行项目营销推广。前期内部认购阶段以形象推广为主，诚意客户以交纳诚意金，签定申请书的形式达到认筹目的，同时辅以有效的宣传推广手段，逐步树立产品形象，推出产品主题。2在内部认购客户数量和质量达到一定程度后，进行开盘暨解筹活动，前期通过宣传推广在市场上建立朱雀门品质生活的产品形象，树立产品主题，同时形成供不应求的局面。3在强销阶段，利用多种营销活动和销售手段对产品进行推介在热销阶段，以营销活动配合产品分项卖点的宣传进行现场情景销售。4在持续热销阶段，利用工程进度，推广重心的调整，有针对性地剩余户型进行销售，同时对投资客户进行吸引。5在尾盘阶段，消化剩余单位营销总策略扩展渠道，有的放矢推广策略活动为主，客户为王三入市准备第一阶段内部认购阶段工程施工，根据情况悬挂条幅、户外广告、新售楼部装修完毕、看楼通道确定、宣传物料与资料准备，媒体策略确定、销售策略确定、销售价格制定。宣传工作准备、销售文件准备。宣传资料与物料到位、前期销售文件到位。宣传推广开始、开盘活动方案讨论确定。第二阶段正式销售期（开盘阶段）销售证件齐备，销售价格表制定完毕，认购客户数量达到预期数值，销售期相关文件制定完毕，销售期宣传物料（楼书、折页、围墙等）制作或更换完毕看楼通道包装完成，解筹（开盘）方案制定完毕，相关人员准备工作完毕。前提条件项目认购新销售部搭建完毕销售人员到位销售物料准备完毕宣传（路牌、围墙）项目解筹开盘销售证件齐备客户认购数量项目品牌广泛认知价格体系5月10日前准备完毕（预计）销售政策确定周边楼盘销售状态6月10日前准备完毕（暂定）入市时机新销售部的投入使用是认购的关键销售部选址因市政改造，项目营销中心为绿网遮挡持续时间23个月同项目营销时间重叠，必须重新设立营销中心基于4点考虑靠近项目项目地、位置显眼、人流车流密集、建筑物有一定品质临时接待中心方案1御城50平米商铺，可作临时接待中心，如图位置方案2在朱雀大街沿线寻找商铺作为临时接待中心（）专业提供企管培训资料房源销控合理利用工程进度，按阶段销控房源第一阶段销售主推低层房源及东西向房源客户群体周边客户居多关注点价格敏感、朝向不敏感需求户型面积2室、3室第二阶段主推南向房源，争取销售回款客户群体城内，城南客户居多，部分投资客户关注点价格敏感度降低，但对产品（朝向、面积、采光等）要求高需求户型面积2室内、3室、1室第三阶段主推具有城市景观的北向房源及投资性一室，工程进度支撑客户群体来源广泛，各区域均有关注点工程进度，交房时间，景观产品等，能接受相对较高价格需求户型面积2室、3室北向，户型面积小采光差，但无高层建筑遮挡，视野通透可见护城河、城墙、城内等城市景观南向，户型面积大虽有建筑遮挡，但视野较通透采光极佳，视野通透中间，户型面积大东西向，采光较差，且视野受周边建筑价格制定平层差以底价均价5050元平米计估算项目最低为4870元平米最高为5185元平米价格制定层差四阶段划分阶段划分第一阶段客户积累是重点直接关系项目开盘销售第二阶段进行阶段销控是重点保证价格提升及后续销售第三阶段客户寻找是重点本区域客户不足以支撑项目客源（）专业提供企管培训资料五阶段策略入市5月10日6月17日销控策略阶段目的客户认购阶段，积累250以上意向客户，认购交款客户200左右首推产品低层房源及东西向房源（不限楼层C、D户型及低层A、F户型）销售说辞明确价格区间（起价4500元（表价）），告知客户开盘有优惠，现在排号，开盘有额外优惠。认购方式1千元认购排号（VIP卡），开盘当天公开选房（甲方留够认购号备用）前期认购阶段，打探客户对价格的接受程度大量积累客户同时对前期对不良房源进行充分推介通过诚意登记的测试，对我们的价格定位、房源销控、客户群进行摸底（）专业提供企管培训资料价格策略报价策略只报起价4500元平米左右本案为首次开盘，在市场价格普遍低开及客户需得到期望折扣的心理下，需要利用开盘节点达到宣传与成交的双重目的，为后续的开盘销售打好头阵，否则将对本案十分不利。因此，建议在基础价的基础上分别对内部及公开客户实行优惠，以低价迅速引爆市场，获得开盘成交，同时在市场上形成热销态势，方便炒作。1000元抵10000，考验意向交1000抵10000，不限量发行，实名登记，可退，不可转让。蓄客优惠限时使用，限条件使用推广策略第一阶段（4月中旬6月上旬）形象导入VS蓄水开盘如何让市场迅速知道项目如何快速积蓄客户媒体整合，抢滩登陆；利益刺激，广开客源谁的朱雀门（）专业提供企管培训资料阶段传播策略信息爆炸性释放营造大氛围，周边户外封锁，“有效引导”放眼全西安，媒体集中火力，“高空轰炸”点线面组合，立体出击，数量取胜，封锁西安与其零敲碎打，不如一蹴而就重磅炸弹，一锤定音华商报四连版，西安首发谁的朱雀门悬念文化，吸引关注确立高端形象（）专业提供企管培训资料与其长期分散出击，不如短期全面覆盖数量取胜，封锁西安区域内灯杆旗短期大户外灯杆旗随营销节点更换，南二环户外长期持有阶段活动策略名利齐收，双管齐下公益类大型活动，造势，引发社会谈论系列性小型活动，聚客，支撑认购工作造势活动1行为艺术，引发好奇，费用低，见效快谁的朱雀门，街头巡游4月中旬4月末，每周周末学生项目周边高端消费场所停车场巡游，戴帽子、着T恤前胸“谁的朱雀门”，后背“项目名称电话”，制造焦点，引起关注。（）专业提供企管培训资料造势活动2权威发言，扩大影响朱雀门的前世今生4月底，西安文化名人、历史学家，座谈朱雀门的前世今生，报纸、电视新闻炒作营销活动1节日契机，应造温馨氛围，推介选房紧凑进行品美味，品生活“粽艺大观”暨产品推介会5月28日、5月31日端午节，环城公园高端酒店，意向客户参加品尝花样粽子，解读项目，凡到场客户均赠1000元购房券（）专业提供企管培训资料营销活动2面向周边客户，以孩子吸引家长，诉求项目景观卖点，继续客户儿童节环城公园图书展6月第一周，同公园管委会合办，政府性，周边单位客户参加积极性高开盘广告华商报617日、618日二期14首页通栏619日1期整版，开盘再造宣传高潮就在后天，决定非凡未来就在明天，决定非凡未来就在今天，朱雀门决定非凡未来为城市加冕，朱雀门盛大开放，全城齐观广播广告西安交通音乐广播、陕西交通音乐广播429日“就在后天，决定非凡未来”430日“就在明天，决定非凡未来”51日“就在今天，决定非凡未来”广告频次逐日增强，7次617日7次618日14次619日（）专业提供企管培训资料开盘6月18日8月10日开盘方式固定地点，集中解筹，集中选房开盘时间618日选房流程优惠卡登记客户选房分流确定房号柜台确认销控甲方确认签协议或合同（收首付或大定）留单备档案，恭送客户1、通过收集与整理业主数据，提供有效的产品意见和建议，为后期产品的调整和研发做出支持；2、对现有业主的消费行为、期望和需求偏好有更精确的了解，从而深入挖掘客户的深层需求；3、业主的关系维系，为后期圈层营销的可能性打下基础。（）专业提供企管培训资料开盘几件事目的消化150套左右房源开盘需利用开盘活动造势，力求一跑打响，以便为后期销售蓄备动能。1、开盘前梳理好客户落点，避免不必要的客户流失；2、开盘前做好价格测试，对定价进行调整；3、开盘前作好客户分类，提高对客户的把握，提高成交比；4、开盘配合SP活动，务必使现场人气“爆棚”；5、开盘作好销控，务必形成“抢购”的气氛；6、开盘前后相应的媒体造势，制造相应话题；7、开盘后进行逼签工作，加快资金的回笼。价格提升及价格策略价格成长可通过调节优惠幅度进行实现，不宜大幅提升均价，造成本案涨价的现象，以免产生混乱与销售抗性。开盘后20天后项目整体表价上涨100元表价达到57005900元策略一开盘9折优惠在开盘后15天内签订购房合同或缴纳首付款的客户，享受表价9折优惠。策略二认购客户99折上折客户在开盘前认购期内进行认购，交认购金后确认认购房源及资格，在客户开盘购买成交的基础上，进行99折上折一、开盘流程设计科学、合理、有序，具有较强的操作性。从客户等待、客户进场、客户逼定杀定，每个环节每个步骤都要有专人负责，维持整个开盘环节井然有序；二、开盘热销气氛的营造；通过对开盘环节的设计，不断给客户造成开盘热销的氛围，排队、抢购、销控一环接一环；三、对客户的杀定要有效、快速；通过案场有效组织，专业与过硬的业务人员一对一服务，实现快速有效的杀定客户；案场控制及组织开盘6月18日夜宴西安，入主朱雀焰火晚会客户共赏，制造周边知名度推广策略（）专业提供企管培训资料费用预算热销8月11日12月10日（）专业提供企管培训资料销控策略阶段目的项目热销阶段，销售整体房源的30，约150套首推产品除开盘阶段剩余房源，主推南向三室，争取销售面积销售说辞告知客户已经提价，但折扣维持不变，老带新有额外优惠销售方式低价房源做销控，作为特价房推出，吸引客户；同时，推出老带新促销政策、小团购政策。价格策略预留特价房，作为促销噱头，每平米表价提价100元，维持原有折扣，针对团购、一次性付款、老带新推出折扣促销，但须保证实收底价不变。以提价给客户造成项目增值、旺销的印象；同时在保证实收底价的前提下，推出促销优惠，刺激客户成交。优惠政策策略一新客户9折优惠提价后，凡新积蓄客户，在现行价格基础上实行按揭9折优惠、一次性89折扣优惠策略二老带新折扣优惠老带新成交，当面确认老客户介绍后，新业主88折，老业主免半年物业费。（在开盘期没有此类优惠）。老带新一次性付款，现有优惠基础上，享受99折。策略三购买多套优惠购买2套或2套以上房屋享受88折优惠。团购成交客户一次性付款，现有优惠基础上，享受99折。策略四团购客户优惠团购客户根据所购房源、户型及当时单价进行灵活处理。（）专业提供企管培训资料第三阶段（09年8月初12月中）形象强化VS二次蓄水行销建立如何扩展客户渠道如何开发投资型客户外埠行销，扩展传播渠道；价值分解，拓展投资客户群唯一的朱雀门阶段传播策略客户口碑媒体宣传利用成交客户，开展老带新优惠，拓展蓄客渠道大众媒体树立形象，小众媒体释放卖点阶段活动策略圈层活动，杀客为主老客户答谢新客户互动活动（）专业提供企管培训资料大众新闻活动声势宏大，时空交错，精神交流，文化动人把酒当歌，欢度国庆中秋佳节，城墙赏月，举办少儿咏月诗词会邀请成交客户、意向客户参加投资客户圈层活动2联合知名中小学，子女参赛获奖，家长购房优惠，刺激成交朱雀杯迎国庆梦想绘画赛时间9月举办儿童理想生活绘画比赛，让客户与孩子一起参与，体现项目人文关怀，设置奖项级别，根据孩子获奖级别给与家庭购房优惠（）专业提供企管培训资料年前小型客户联谊活动客户联谊活动、阶段促销政策，依次推出相声会、近身魔术、圣诞节、春节（）专业提供企管培训资料设置外展场榆林国贸新天地扩展项目传播渠道，提高影响力社区展示点02年以前建成入住社区外展场大超市或市区广场小团购政府单位企事业

简介：人力资源管理分析报告200911综述现对公司人力资源现状汇总做如下人力资源管理分析报告，仅供参考调研结论优势硬件条件–国企背景–上市公司–良好的地源优势良好的社会声誉–品牌知名度不断扩大–良好的企业发展背景高素质的人力资源–合理的学历结构–合理的年龄结构–良好的职业道德–勤奋的工作作风–优秀的专业队伍公司管理层凝聚力较高–对公司有强烈的归属感–对公司发展保持乐观人力资源管理上存在的问题人力资源管理问题–后备人力资源储备力量不足；–公司薪酬与外部市场薪酬相比较不具有竞争性；–人力资源管理制度及流程不规范；–绩效考核在操作上有待改进；–人力资源系统管理弱化等涉及的公司问题–总公司组织结构设置不完备；–部门间工作交叉多，职责界定不清晰；–管理效率需要提高；–品牌运作需要进一步提高；问题综述及解决思路主要问题具体表现解决思路后备人力资源储备力量不足总公司人员配置紧凑，在有新开发项目中，尤其显现各专业人员欠缺总部多储备些专业技术人才，尤其人才市场竞争性强的岗位公司薪酬与外部市场薪酬相比较不具有竞争性公司内部，员工对薪酬满意度低，外部招聘市场人才竞争中薪酬处于劣势，专业性强的岗位更为凸显，尤其公司试用期薪酬规定奖金按50发放（奖金发放为下发），对人员招聘有影响考虑市场薪酬增长幅度，定期调整公司薪酬体系基薪值试用期考核奖金按100发放绩效考核在操作上有待改进管理岗位同层级考核互评欠缺公正，有“人情分”，下级评分流于形式员工级考评为季度考核，考核及时性欠缺考核后考评人与被考评人面谈欠缺取消管理岗位同层级互评及下级评分，改为直接由主管副总考评，年终考核中加入同层级、下级访谈考评修订公司绩效考核管理细则加强考核面谈的应用招聘工作中缺乏测试评价体系现行招聘实施过程中没有对应聘人员专业、素质能力评判工具建立招聘面试体系各类评估工具，如面试评估表、各专业面试题库、应聘人素质评估类测试等问题综述及解决思路主要问题具体表现解决思路对下属公司总经理考核空白员工职业生涯规划弱化员工在公司内工作没有明确职业生涯目标加强全公司人力资源整体管控加强人力资源组织性建设定期提交人力资源管理数据为高管层提供组织管理支撑人力资源管理处于初级管理范畴，对组织战略支持性缺乏人力资源系统管理弱化人力资源管理制度及流程不规范人力资源管理各模块制度不完善并分散，不便于集团化管理人力资源操作流程不清晰重新修订适应于全集团管控的人力资源管理制度及附录缺乏对各公司总经理级别人员的业绩与管理绩效的评定，从而容易导致各公司总经理任命依据的缺失对各公司总经理层级奖惩的实现拟订各公司总经理绩效考核管理规定建立健全职业生涯规划体系，与各部门管理层一起拟订各专业后续可培养对象，结合培训、开发、考核等人力资源管理手段提升员工职业目标规划问题综述及解决思路主要问题具体表现解决思路总公司组织结构设置不完善现行组织机构不能适应公司未来发展的需要，总公司部门组织设置不细，部门职能划分不清建立和完善与公司战略目标和规划相适应的组织机构优化部门职能部门间工作交叉多，职责界定不清晰项目管理不规范，部门间工作交叉过多，管理职责不纯粹，各部门之间容易出现问题界定不清重新梳理部门职责管理效率需要提高管理者很难全身心的投入管理，总是忙于事务性工作，公司流程管理欠缺标准化，流程繁琐，造成管理效率低下，业务流程需要进一步完善公司管理流程梳理品牌运作需要进一步提高行业内知名度不高，没有形成系统的品牌战略加大品牌宣传，提升品牌效应人力资源优化管理一、现阶段总公司人员结构分析；人员配置；（级别、人数）人员层次；（男女比例、学历层次）二、薪酬分析；（内部与外部对比分析）三、结合天保基建发展战略，总公司及项目公司部门结构及人力资源配置建议；四、公司人力资源管理后续工作建议；人员结构分析（人员配置）管理人员16人管理维度164备注2009截至10月31日在岗人数103人，2008年截至12月31日在岗人数98人，增加5人。人员结构分析（人员层次）薪酬分析2009年初，很多房产企业为了收缩战线、压低成本，纷纷减少了开工面积以及预售面积。同时在薪酬增长的计划上采取了保守的态势，有的企业干脆明确不调整薪酬或降低薪酬的政策。由此预计2009年天津房产业薪酬增长率只有35左右，但随着近半年房产业的快速复苏，加上年终各项奖励、分红预期，房产行业薪酬增长超过预期的35已成定局，但是否能超过20072008鼎盛时期的138，增长达到两位数，仍需拭目以待。纵观地产行业薪酬变化，结合公司自身薪酬研究分析，根据相关部门管理者对公司部分岗位薪酬在结合外部人才市场薪酬状况对比后，公司薪酬与外部地产行业尤其具有一定规模的地产企业薪酬竞争力上欠缺，显现公司薪酬在招聘专业性较强的关键岗位人才时不具备人才竞争优势，而同时对于部分层级的职位薪酬处于天津中等以上水平，这样使公司基层员工稳定性极强，但不利于公司内人员的合理流动。铁打的营盘，流水的兵本部人力成本分析全年数据分析（截至2009年11月份实际发生额12月份预估薪酬额）公司人力资源总成本（薪金、保险、公积金、福利）税前为1535万元，税后为1113万元其中1、薪金、福利税前1332万元，与去年1083元相比增加249万元；2、薪金、福利税后1113万元，与去年876万元相比增加237万元；3、保险135万元，与去年107万元增加28万元；4、公积金68万元，与去年53万元增加15万元。5、09年人均税前薪资9676元月，与去年8762元月比较增长914元月；6、09年人均税后薪资8208元月，与去年7087元月比较增长1121元月；备注本年度增长的部分因素为置业顾问提成比例本部人力成本分析人力总成本占管理费用2065的743人力总成本占销售额55000的28人力总成本占净利润12000（承诺额）的128预估人力资源成本（1535万元）占相关重要指标（万元）的百分比（截至2009年10月31日实际发生额加1112月份预估额）薪酬分析2009年天津地产市场薪酬水平（参与企业）备注横轴为太和职位等级划分，纵轴为薪酬总额薪酬分析不同年度外部薪资状况对比（整体市场）备注横轴为太和职位等级划分，纵轴为薪酬总额薪酬分析公司不同年度薪资状况对比备注横轴为公司职位等级划分，纵轴为薪资总额（虚拟）薪酬分析2008年天津地区地产行业各层级税前年度现金收入总额）保密数据仅供参考薪酬分析上表陈述为更容易理解上述表格数据，表格中已根据太和职能匹配工具凭专业初评定位职级，以使太和评估职位等级与天保基建现有层级相对应，以利于薪酬虚拟分析。其中10分位代表所采数据中有90的企业达到相应水平；25分位代表所采数据中有75企业达到相应水平；中分位是50企业达到相应水平；75分位代表所采数据中有25的企业达到相应水平；90分位代表所采数据中有10的企业达到相应水平。其中75、90分位代表本行业薪酬领先水平，在行业内薪酬具有竞争性。综上数据由北京太和薪酬咨询提供数据猎取公司名录［以下排名不分先后］华润置地（天津）有限公司融创中国控股有限公司首创集团天津新创置业有限公司天津北方五金机电城有限公司天津仁爱龙都建设有限公司天津泰达万通房地产开发有限公司天津万顺置业天津万通时尚房地产开发有限公司天津新世界康居地产有限公司天津亿城地产有限公司天津永泰红磡集团远洋地产（天津）有限公司薪酬分析根据职级分类虚拟年度税前现金收入对比（各职级平均值）备注横轴为职位层级划分，纵轴为薪资总额（虚拟）。外部市场为2008年数据，公司数据为2008年相应级别年薪酬收入（虚拟）仅供参考薪酬分析年度税前现金收入差异（虚拟各职级平均值）综论公司薪酬08年相关层级现金收入与08年外部市场薪酬相比较中层以上级别失衡，企业核心人才薪酬竞争优势显现不足。未来集团组织结构设计（虚拟）未来组织结构优势组织架构更简洁、高效与灵活；总公司结构设置能满足支持公司从单体公司向多项目、跨区域运作；通过授权调动子公司管理者的积极性和创造性，同时建立有效的控制体系；有利于培育子公司的盈利能力；有利于集团领导层更多考虑集团战略发展。天保房产公司滨海开元公司天材公司百利项目公司新项目公司部门结构及人力资源配置建议新项目公司人员配置说明项目公司总编制预算（按15万平开发量预算）39人或24人；如营销采取外包形式，可只配置大客户代表1人及收款2人；如总公司负责该项目财务管理工作，可不设置编制；如水暖电、景观设计师由总公司负责，可只配备建筑或结构设计师1人；（按此核算编制人数为24人）；项目公司人力资源配置按项目标准模式虚拟配置，依据管理模式的变化而变化；制定项目公司部门结构设置有利于新项目开发中，组织机构的复制。组织结构及人力资源配置（截至11月20日）2010年营销、项目发展、证券部门人力资源配置建议2010年路昆副总分管部门编制预算42人（市场销售部25人，项目发展部14人，证券事务部3人；设计类为支持B05B01B04C03C04地块的开发须增加编制5人。（规划1人、建筑1人、结构1人、水暖电气各1人视项目开发情况待定）2010年工程管理部门人力资源配置建议2010年朱凤恒副总分管部门编制预算25人；为支持B05B01B04C03C04地块的开发须增加编制5人。（项目经理2人，土建工程师2人，电气工程师1人）2010年财务部门人力资源配置建议2010年夏仲昊副总分管部门编制预算10人新增融资或税务主管1人。2010年运营管理部门人力资源配置建议2010年张炎涛副总分管部门编制预算12人；为支持B05B01B04C03C04地块的开发须增加编制2人。（招投标1人，造价工程师1人）2010年拓展、客户服务部门人力资源配置建议2010年王卫副总分管部门编制预算15人（客户服务部13人，拓展部2人）2010年综合管理部门人力资源配置建议2010年综合管理部门编制预算7人新增行政管理专员1人2010年招聘计划（拟订）根据上述架构分析，2010年拟招聘14人需招聘职位项目发展部规划设计师1人，建筑设计师1人，结构设计师1人，水暖设计师1人，电气设计师1人，计5人；工程技术部项目经理2人，土建工程师2人，电气工程师1人，计5人；运营管理部招投标1人，造价工程师1人，计2人；计划财务部融资或税务主管1人；综合管理部行政管理1人。招聘渠道根据2010年人员需求量考虑，建议采取四种方式进行招聘1、年初刊登一次媒体招聘启示（全部空缺岗位）；2、年初24月份购买智联招聘网，发布网络招聘信息进行招聘；3、对设计类、工程管理、运营等专业性较强的职位进行猎头推荐；4、招聘信息在公司内部公示的方式，由公司内部员工推荐。人力资源管理建议基于公司人力资源管理现状的分析，结合人力资源管理的发展趋势，提出如下建议一、探索新的组织管理模式良好的管理架构和组织模式，对公司发展壮大起到重要决定因素。高效、灵活的管控系统，有利于优化企业内部的分工协作；有利于业务板块之间协同联动，从而支撑公司未来发展战略。二、完善部门职能和岗位职责理顺部门职责关系，坚持各专业的事情由专业部门负责到底的原则；理顺部门职责关系，对多个部门管理的事项明确了主责部门和协同部门；将各项工作按流程分解后，建立完善部门职责和岗位职责，从而整体提高公司综合管理效能。三、调整薪酬体系为适应外部地产行业薪酬市场竞争的需要，定期调整公司薪酬基薪值。或将原有窄带薪酬改为宽带薪酬管理，缩减现薪酬体系中的次级别，将级别内对应的薪酬浮动范围拉大，更有利于对薪酬体系的灵活管理及激励机制。四、加强专业人才储备随着公司后续开发项目的增加，同时因外部市场地产专业人才竞争的加剧，公司应加大投入，招聘专业人才尤其具有复合型能力的地产行业高级核心素质优秀人才进行人才储备。人力资源管理建议五、培养管理层公司现在因控股公司已组织大量的管理类课程培训，基本满足管理人员素质提升课程。公司现须加强对管理层培养，使管理人员上升为知识型领导。采取在职培训、脱产进修等各种形式（如参加地产专业高级研修班等）学习各种所需的房地产高级管理专业知识，拓宽地产行业人脉关系，工作中加强实际锻炼，提高其综合素质，使公司管理层不断完善自我综合能力。六、倡导全员培训，提升员工素养在集团公司范围内运用多种培训课题，引导员工在岗修炼，完善自身专业水平。设置多种主题培训课程，如适用于地产行业的全员培训课程、知识竞赛、地产行业主题辩论会等形式的主题培训，使全员能积极参与并通过主题培训内容提升自身素养及专业水平。七、完善的绩效管理绩效管理难做，不受欢迎，不被认可，这已成为人力资源管理的难点，在这样的难点面前如切实的把绩效考核运用到实处，所归纳的绩效管理心得首先，绩效考核就是“德、能、勤、绩”的考评，而其中的“绩”则是考核的重中之重，考核只有1对1的量化考核才最终实现有效。其次绩效管理中绩效反馈面谈是绩效管理中至关重要的一个环节，其重要程度甚至超过了绩效考评本身。公司在绩效考核反馈面谈实施过程中尚存在严重不足。后期人力资源工作明确总公司部门职责，编写部门职责；编写总公司各部门各岗位职务说明书；制订2010年公司人员编制、薪酬预算；制订2010年人才招聘计划；制订2010年公司培训计划；修订人力资源管理制度；修订人力资源管理附录；修订公司绩效考核管理办法。以上数据仅对总公司进行分析，仅供参考谢谢阅读人力资源管理分析报告

简介：老带新拓客渠道专题培训事业一部D组魏俊HUIZHOU201510老带新定义一、何谓老带新通俗理解为老业主成功推荐亲友购房，不仅新客户可以享受优惠，老业主也能获益二、老带新形式直接形形式很简单，老业主成功推荐新客户购房，则可获得现金或其他形式奖励，本质虽是花钱买客户，但因为买的是将会有高质量转化率的客户，所以效果也是堪称典范间接形不讲究老带新形式，通过微信朋友圈等媒体，分享项目信息，优势是客户在看到周边很多朋友都在做一件事的时候、总会好奇、忍不住尝试。老带新优势真正老业主介绍的客户，都是有很强购买意愿，基于朋友间的信任，转化率相比其他广告渠道要高很多，节约大量推广成本在所有的广告中，虚幻的广告词或明星代言的作用已经大幅度下滑，而“好友推荐”的口碑却从不会下滑除了朋友圈新近的某些不良微商以外，朋友的推荐本身就带有极高的转化性质物以类聚人以群分，无论是年龄、收入还是消费观，相似的人总会不自觉地聚成一个个小群体，而在老带新的分享带动中，这聚集效应也自然提高了“带动”的转化率羊群效应口碑传播节约成本老带新关键因素首先是动力，老业主带动新客户动力的同时、也给新客户参与购买的动力，而这两种动力的最直接展现方式是优惠对开发商的实力要求也很高，只有项目的品质、服务都得到老客户的认可，赢得一定的口碑，才会有新客户出现项目自身能留住用户的本质因素，房子的特点符合某类热定客群的喜好，一个圈子的消费理念往往出奇的一致那么问题来了如何来做好老带新渠道案例借鉴惠州星河丹堤区域老带新成交占比不足10星河丹堤老带新成交占比约30，大幅领先区域项目，同类大盘相比也是遥遥领先案例借鉴惠州星河丹堤循序渐进阶段突破像恋人般老业主维系惠州星河丹堤“老带新”思路感情建立期感情升温期13感情爆发期4感情培养期2老带新“四大”维系阶段案例借鉴惠州星河丹堤感情建立期感情升温期13感情爆发期4感情培养期2感情建立是基础案例借鉴惠州星河丹堤沟通平台业主档案建立业主档案，全面掌握业主家庭成员、兴趣爱好等信息，加深对业主的了解为老带新渠道的展开提供数据支持感情建立期维系机制搭建与业主的沟通平台，邀请销售代表必须添加每一批业主的微信，能够将项目动态及时传达给业主完善与业主的日常维系机制，节日、业主生日等必须有电话和短信祝福，将业主的维系工作常态化感情建立期感情升温期13感情爆发期4感情培养期2糖衣炮弹的诱惑案例借鉴惠州星河丹堤感情培养期THEMEGALLERYISADESIGNDIGITALCONTENTCONTENTSMALLDEVELOPEDBYGUILDDESIGNINCDIGITALCONTENTCONTENTSMALLDEVELOPEDBYGUILDDESIGNINCTHEMEGALLERYISADESIGNDIGITALCONTENTCONTENTSMALLDEVELOPEDBYGUILDDESIGNINC老友新邻带客积分口碑积累老业主带新客户成交，奖励老业主3000元购物卡，新客户可减房价；根据需要可调整双向或单项奖励老业主带新客户上门，不管成交与否，可获得一定积分，积分可兑换相应礼品项目配套不断兑现、业主积分兑换活动、业主答谢活动、成交送礼品等一系列业主维系获得欧冠带客积分活动积分标准奖励标准业主答谢活动开盘必答谢，开盘后周周举办“海底捞”业主答谢，邀请业主带亲朋参加海底捞火锅宴，其包括非常有特色的川剧表演和细致入微的特色服务，活动期间，到访业主约600批（约40批天），约5000人，每场答谢宴老带新认筹约10个感情建立期感情升温期13感情爆发期4感情培养期2带客习惯的养成案例借鉴惠州星河丹堤感情升温期业主生日会业主嘉年华社区文化活动业主维系活动升级版业主生日会邀约当月生日业主，在项目现场举办业主生日会，每月举办一次；与花店和蛋糕店合作，生日当天给业主赠送鲜花和佳田蛋糕券每场生日会吸引约300批业主、800人参加业主嘉年华由“拉斯维加斯活动”、“抢金COCOGO”活动及“幸运大抽奖”活动组成，业主通过“拉斯维加斯活动”赢取抽奖券，登记科领取30元或50元提货卡兑换等值礼品。一年举办一次，活动当天吸引约1000批业主参加，老带新认筹30个系列社区文化活动艺术节大型烟花汇演体育节业主运动会中秋晚会等感情建立期感情升温期13感情爆发期4感情培养期2重点击破，达成目标案例借鉴惠州星河丹堤感情爆发期老友新邻升级金牌业主表彰业主年度旅游针对有老带新成交的老业主进行集中表彰，颁发奖金和奖牌，鼓励持续介绍新客户老友新邻升级老带新阶梯化阶段实行阶梯化策略，全力冲刺，最大化调动业主的积极性，对于短期冲量有一定借鉴意义；认筹期间认筹客户“筹带筹”享受老带新奖励，开盘当天认筹客户与老带新认筹客户双方成交，即可享受老带新奖励。金牌业主表彰年终举办，奖励有老带新成交的业主，颁发奖牌，鼓励业主持续带客总结回顾第一阶段第二阶段第四阶段第三阶段业主档案沟通平台维系制度老友新邻带客积分答谢活动感情建立期感情爆发期感情培养期感情升温期业主生日会业主嘉年华社区文化活动老友新邻升级金牌业主表彰业主年度旅游互动环节一、情景模拟1大亚湾某项目，30万建面，已有1000业主资源，90成交靠三级联动带客，并且只依赖深圳某家联动公司，因为结佣问题，联动公司停止带客，开发商要求立即启动老带新渠道，你该怎么办二、情景模拟2作为某项目主策，深知业主维系的重要性，向开发商提出了一系列业主维系活动，举办一两场答谢活动后没有成交，开发商颇有意见，立即停止了所有老带新活动，你该怎么办THINKS

简介：20191231第十三章房地产法律制度20191232内容提要城市房地产管理法概况房地产开发城市房屋拆迁房地产买卖房地产抵押房地产租赁房地产中介业务20191233案例某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉为什么（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发20191234第一节房地产法概述一、概念房地产房屋财产和土地财产的统称。房地产法调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系民事（商品）性质的房地产关系平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系行政性质的房地产关系不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系20191235第一节房地产法概述二、房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系20191236第一节房地产法概述三、房地产法的基本原则促进房地产商品化原则如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保护耕地原则珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策国家扶持发展居民住宅原则“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”（城市房地产管理法第4条）保护房地产权利人合法权益原则20191237第一节房地产法概述四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格确定主体参与房地产活动的方式调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场确定市场范围确定房地产市场行为规范明确了进入市场的程序20191238第一节房地产法概述四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理对房地产交易市场的管理对房地产价格的管理对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展20191239第一节房地产法概述五、房地产法体系房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。目前，我国已经基本形成了以城市房地产管理法为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系201912310第二节房地产开发一、房地产开发概述1、概念房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为201912311第二节房地产开发一、房地产开发概述2、房地产开发的特点房地产开发是在国有土地上进行的作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设（房屋开发）房地产开发是一项十分复杂的经济活动201912312第二节房地产开发一、房地产开发概述3、房地产开发的基本原则严格执行城市规划的原则经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则依照法律或合同要求开发的原则201912313第二节房地产开发二、房地产开发用地以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地两类即基础设施建设用地和房屋建设用地房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为出让和划拨。201912314第二节房地产开发二、房地产开发用地（一）土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为201912315第二节房地产开发土地使用权出让的特征土地使用权出让是民事法律行为作为土地所有者，国家与土地使用权受让人的法律地位平等，双方应遵循民法上的平等、自愿、有偿原则土地使用权出让是一种有偿行为土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为土地使用权出让的有期性土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务土地使用权的客体仅及于土地201912316第二节房地产开发土地使用权出让的方式1、协议出让的方式出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。城市房地产管理法第12条201912317第二节房地产开发土地使用权出让方式2、招标出让出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式201912318第二节房地产开发招标出让的程序招标投标定标签约履约201912319第二节房地产开发土地使用权出让方式3、拍卖出让指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式201912320第二节房地产开发程序发布公告应征公开拍卖201912321第二节房地产开发土地使用权出让方式4、挂牌出让出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用者的方式201912322第二节房地产开发土地使用权出让的年限国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限国家法律规定的最高年限合同具体约定的实际出让年限土地使用权出让最高年限居住用地70年工业用地50年教育科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游娱乐用地40年综合或其他用地50年土地使用权出让期满续期201912323第二节房地产开发土地使用权出让合同种类宗地出让合同成片开发土地出让合同划拨土地使用权补办出让合同土地使用权合同的变更和终止变更改变原合同的内容（如土地用途）终止土地使用权的效力归于消灭（6种）201912324第二节房地产开发（二）土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为201912325第二节房地产开发（二）土地使用权划拨土地使用权划拨的特征土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为土地使用权划拨是一种无偿行为划拨土地使用权无使用期限的限制划拨土地使用权一般具有不可交易性201912326第二节房地产开发（二）土地使用权划拨土地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地201912327划拨土地使用权和出让土地使用权的区别201912328第二节房地产开发（二）土地使用权划拨划拨土地转让规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使用权划转手续。在后一种情况下，土地局只负责办理土地使用权划转，不收取土地出让金，但应该告知当事人向财政部门上缴土地收益201912329第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业房地产开发企业的法律特征是具有法人资格的经济实体是以营利为目的的经营性企业经营范围限于房地产开发和经营201912330第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业人员法律、法规规定的其他条件201912331第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业的资质管理房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目管理内容包括对房地产开发企业的设立、定级、升级、降级、变更、终止等的资质审查或批准以及资质证书管理等201912332第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发的项目立项管理确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外201912333第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权201912334第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发项目的设计与施工管理续房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案201912335案例分析某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项有偿房地产协议书（简称协议），经该县公证处公证生效。协议商定某国防厂将其闲置的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。问国防厂与造纸厂的交易是否合法为什么201912336参考答案以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国有土地使用权，违反土地管理法和城市房地产管理法的有关规定。中华人民共和国土地管理法第四十七条规定买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期或者没收在买卖或者以非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。201912337第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为201912338第三节城市房屋拆迁一、概述房屋拆迁的民事关系、行政关系房屋拆迁的地域范围指城市规划区内的国有土地。华盛顿的“钉子户”201912339第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁的基本原则符合城市规划的原则有利于城市旧区改造原则有利于生态环境改善原则保护文物古迹原则保护当事人合法利益原则谁拆迁、谁安置补偿原则201912340第三节城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理机构国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作房屋拆迁的准备工作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件申领用地规划许可证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实施房屋拆迁编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序201912342第三节城市房屋拆迁三、城市房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿的概念拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补对象被拆迁房屋及其附属物的所有权人201912343第三节城市房屋拆迁三、城市房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿的形式货币补偿在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿产权调换拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为201912344第三节城市房屋拆迁四、城市房屋拆迁安置房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权问题一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式201912345第三节城市房屋拆迁四、城市房屋拆迁安置房屋拆迁安置补助搬迁补助费发放对象为使用人临时安置补助费过渡费或周转房停产、停业补偿费产权调换时发生201912346第四节房地产交易一、房地产交易概述房地产市场广义房地产商品流通全过程中各种关系的总和狭义房地产交易所分类房地产一级市场土地使用权出让市场房地产二级市场房地产开发经营市场房地产三级市场房地产调剂市场201912347第四节房地产交易一、房地产交易概述概念“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”城市房地产管理法第2条特点房地产交易对象的特殊性产权交易房地产交易行为的要式性合同、登记房地产交易中的“房地处置一体性”房地产交易的易受限制性201912348第四节房地产交易二、房地产交易管理的基本制度房地产成交价格申报制度缴纳税费依据房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”房地产价格评估人员资格认证制度201912349第四节房地产交易三、房地产转让房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为其他合法方式以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移以房地产抵债的法律、法规规定的其他情形201912350第四节房地产交易三、房地产转让房地产转让的禁止条件以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形201912351第四节房地产交易三、房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25以上转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书201912352第四节房地产交易三、房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人领有国有土地使用证具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明依照规定办理出让手续或者上交土地收益金201912353第四节房地产交易三、房地产转让房地产转让合同房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议房地产转让合同受到土地使用权出让合同的制约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限201912354第四节房地产交易四、商品房预售房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为201912355第四节房地产交易四、商品房预售商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证201912356201912357第四节房地产交易四、商品房预售商品房预售的程序预售方申请预售许可证房地产管理部门核发预售许可证预售方向承购方出示预售许可证签订商品房预售合同并登记备案交付建成商品房并办理过户手续201912358第四节房地产交易五、商品房现售房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为商品房现售的条件已通过竣工验收201912359第四节房地产交易五、商品房现售特殊情况的销售条件房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房201912360第四节房地产交易五、商品房现售特殊情况的销售条件（续）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议201912361第四节房地产交易五、商品房现售商品房现售的广告与合同1、关于商品房销售广告对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容2、关于商品房买卖合同的主要内容3、关于商品房销售的计价201912362第四节房地产交易五、商品房现售商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价（1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款（2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝100合同约定面积201912363第四节房地产交易五、商品房现售商品房的交付1、关于逾期交付的法律责任2、关于样品房销售问题3、关于商品房保修问题“二书”房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期201912364第四节房地产交易六、房地产抵押指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿201912365第四节房地产交易六、房地产抵押房地产抵押主要具有如下法律特征从属性为担保债权设立价值支配性为实现交换价值优先受偿性优先于其他债权人建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押201912366第四节房地产交易六、房地产抵押房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定的形式要件抵押当事人应当签订书面抵押合同抵押当事人须办理房地产抵押登记房地产抵押权的设定的限制条件不得设定抵押的情形201912367第四节房地产交易六、房地产抵押房地产抵押权的实现当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权抵押权优先于普通债权先设定的抵押权优先于后设定的抵押权抵押权的实现方式主要有折价、拍卖、变卖201912368第四节房地产交易七、房屋租赁房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为房屋租赁的特征房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为房屋租赁具有期限性（租赁期限不得超过20年）201912369第四节房地产交易七、房屋租赁房屋租赁合同出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利与义务关系的协议“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”城市房地产管理法第53条201912370第四节房地产交易七、房屋租赁房屋租赁合同的续签房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。“买卖不破租赁”201912371第四节房地产交易七、房屋租赁房屋租赁合同的变更或解除（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿201912372第四节房地产交易承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（4）拖欠租金累计6个月以上的；（5）公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；（6）租用承租房屋进行违法活动的；（7）故意损坏承租房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的201912373案例分析某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉为什么（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发201912374参考答案1（1）城市房地产管理法规定“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”同时，城市房地产抵押管理办法规定“国家实行房地产抵押登记制度。”“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”法律上的这些规定，目的是为了保护当事人的合法权益。由于房地产抵押后并不能转移占有，这种权利只有经过权属登记，房地产产权登记机关通过登记后，在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发房屋他项权证才能使这一权利得到有效的保护。201912375参考答案2本案中，张某与刘某的抵押虽有合同，但未经登记。因此，张某不能把刘某的房子卖掉，这时刘某依然是该房屋的合法权利人。并非谁持有房屋所有权证就是谁行使权利。（2）刘某不能挂失，也不能补发房屋产权证书。依照有关规定，所有权证书遗失时才能申请发证，而刘某产权证书在张某处，事实上并未遗失，没有补发的依据。因此，房管机关不能给其补发房屋产权证书。

简介：1商业地产招商运营部工作指导大纲INAUGURATE01PART01第一部分招商管理市场调研商业业态规划、招商政策及租金方案商业项目招商招商实施管理、检查、考核、奖惩

简介：国内外知名养生度假地产的分布国内外知名养生度假地产的特征目前，国内外养生度假地产主要有三种类型1文化驱动型2资源依托型3康疗保健型综上所述，结合宝华山深厚的佛教文化渊源，文化驱动型可能是本项目的主要发展方向以区域深厚的文化底蕴为基础，打造地区文化品牌，复合文化旅游、养生、会议娱乐、休闲度假等多种功能，形成度假区多个特色项目以资源为核心吸引大量游客，依托区域温泉资源优势，以温泉疗养为主导，休闲娱乐、会议、康体健身为辅助，打造功能复合型度假区依靠区域特色康疗资源，复合康疗、休闲度假、观光旅游等功能为一体，成为商务人士旅游的重要目的地养生主题地产案例研究杭州富春山居度假村占地面积占地1000余亩。位于杭州富春江畔，背倚秀丽的富春山核心功能集康体娱乐、商务会议、餐饮、休闲度假、文化旅游等多种功能于一体功能分区主要分为度假酒店及SPA、私人别墅、高尔夫球场、富春阁以及位于上海新天地的T8餐厅这5个部分核心项目富春山居高尔夫球场、富春阁、亚洲餐厅、度假酒店、度假别墅等项目富春山居高尔夫球场山居泳池湖畔别墅富春阁度假酒店黄公望富春山居图黄公望富春山居图深厚的文化底蕴在“大痴道人”黄公道的富春山居图的原址进行建设利用当地历史文化底蕴，结合西方设计理念，呈现中国建筑艺术邀请各国顶级精英设计师对富春山居开展设计，高起点设计高尔夫球场是中国首个以丘陵茶园为主题的国际标准高尔夫球场精堪的设计水平独特的养生文化融合了中国几千年以来天然药材精华以及西方SPA精髓是中国第一座集养生、美容、休闲为一体的SPA养生主题地产案例研究泰国清迈奇瓦颂度假村集东南亚风情体验、高质量特色住宿、环保饮食、健康疗养为一体，一站式健康主题疗养地1健康检测客户先接受设备先进的健康检查并有专业医生提供专业养生建议2汉方理疗根据检测结果，传统中医文化指导的东方疗养方式3课程定制根据专家建议，定制个性化养生计划，自由参加康体课程4健康餐饮配合养生计划，专家设计个性化菜单，且材料由自有的有机园提供6相关产品开发CHIVASOM同时销售自己命名的按摩、护肤用相关产品5SPA中心拥有72间理疗室、85名疗养师，以及物理治疗、护肤美体、抗衰老等150项以上的疗养项目养生主题地产案例研究常州茅山度假区占地面积规划范围2723平方千米。位于常州金坛市，内有茅山水库与新浮水库，是一个滨湖型度假区核心功能集疗养旅游、养生休闲、会议娱乐、观光度假等功能于一体功能分区养生运动区、养生度假区、养生休闲区、养生生态区、以及茅山水库与新浮水库这两个核发展主题养生文化，将之打造成中国一流的养生文化旅游度假区重点项目养生文化会展中心、养生园度假区、花卉养生园、养生农庄、高尔夫球会、山地运动营、中药谷等项目VIEWINFOASPID351养生地产案例南沙奥园项目简介位置位于广州市政府“南拓”计划重点的南沙区南部占地面积1000亩建筑面积一期406万㎡综合容积率201物业形态山顶独别墅、环湖别墅、临山洋房、公寓、会所、星级养生酒店、风情商业街、养生植物园客群定位企业家、职业经理人、高端商务人士建筑风格意大利风格关注点集居住、度假、养生、保健、文化于一体的养生概念复合地产项目规划效果图总平面图实景图南沙奥园养生概念体现低碳建筑理念自然资源禀赋中药养生保健环境集天然的山、林、湖、海、泉于一体风水背山面水，天然山谷，风水极佳硬件保障奥园（美兆）健检中心、养生保健中心、理疗中心、养生文化馆、养生堂文化提升与广州中医学院合作，发扬中药文化与养生文化荣誉获2010中国地产低碳示范楼盘奖建筑融入低碳养生家居一体化，恒温、隔热等系统地处南横水库山区中，东西北三面被葱郁山林环抱，南面正对南沙粤港资讯产业园和远眺珠江出海口狮子洋的浩瀚海景，自然资源极其优越以环境、建筑、人三位一体融合理念，根据市森林生态学和景观生态学，尊重自然山体与生态植被前提下，对生态系统进行恢复与改造提出“健康维护营、生命加油站”的新居住理念，把中国的中药文化与养生文化融入社区生活方式养生地产案例南沙奥园养生度假村案例杭州富春山居度假村占地1000亩；建筑规模17万平方米容积率02左右微雨居、翰风居、秀隐居等八大别墅组团独栋为主、联体别墅为辅，共560套以富春山居图的休闲文化、养生文化为蓝本，依托富春山、黄梅湖天然资源和丘陵缓坡地势打造山地养生度假胜地。重现中国南宋建筑风格中国第一座以现代建筑艺术来阐述江南建筑风格的高档度假村。客群为高端商务人群及富豪阶层。养生度假村案例杭州富春山居度假村山地养生度假村的养生价值体现养生度假村案例杭州富春山居度假村养老地产案例北京东方太阳城项目简介位置位于广州市政府“南拓”计划重点的南沙区南部规划面积3500亩建筑面积234万㎡综合容积率023物业形态现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四层电梯公寓、电梯洋房客群定位退休人群开发分期一期明湖园2003年入住三期琴湖湾2010年开盘关注点以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区全新退休生活领跑者三期规划效果图总体规划效果图养老地产案例北京东方太阳城东方太阳城无忧养老集中体现生态环境无忧配套设置东方太阳城医院（一级综合性医院），医疗护航，守护健康、东方嘉宾国际酒店，五星级标准大型超市进驻，商业一条街康体中心，各类球馆、温泉游泳池5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲汇佳幼儿园7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面区域价值奥林匹克水上公园潮白河绿色生态走廊比邻首都国际机场养老、养生理念保证所有地区与空间的无障碍可达性标示设计使用强烈的色彩，方便老年人规划社区人群专属设施丰富的老年活动老年大学、高尔夫运动、老年会所健全的保健体系与中日友好医院合作，建立持续的健康跟踪档案完善的服务体系全日制家政、餐饮、医疗等服务文化精神归属感养生小镇案例法国依云小镇关注点疗养、养生、度假、旅游养生康复度假区区域联动度假区滨湖情境旅居小镇从依云养生康健中心到滨湖度假区到滨湖旅居小镇的转变18世纪末20世纪初20世纪末依云水康复中心法国贵族疗养、滑雪、热气球观光水陆空旅游项目全方位开发欧洲贵族和商人国际游客大量进入，全球影响力迅速提升全世界游客依云水康复中心欧洲度假胜地世界知名旅游小镇滨湖情境度假生活方式1234休闲功能水疗、运动设施商务配套会议节事活动场所城市功能配套商业、文化特色产业设施居住功能公寓与别墅EVIANROYALPALACE－G8峰会举办地，外部极具乡村风格，而内部则充满皇家气派EVIANMASTERSGOLFCLUB－女子大师杯高尔夫球场，英式园艺融合法式建筑依云水治疗中心，始建于1902年，古老的SPA中心提供最传统的水疗服务滑雪、登山、博彩、热气球观光等旅游项目从19世纪的温泉疗养地到今天的滨湖旅游小镇，依云以它特有的清冽泉水和醉人的湖光山色打造出丰富的度假产品，并依托国际盛事提升全球影响力，加之城市功能配套的完善，“依云”已成为时尚、品质、健康、国际化的象征各国风味餐馆20多家教堂、剧院、音乐厅和旅游纪念品商店以依云水为代表的品牌产业小镇常驻人口7300人有部分售卖型别墅成为国际游客的第二居所养生小镇案例法国依云小镇15品川站简介品川站是位于日本东京港区高轮三丁目至同区港南二丁目的一个主要铁路车站，东口广场路线包括东日本旅客铁道（JR东日本）、东海旅客铁道（JR东海）、京滨急行电铁（京急）等。它是京滨急行电铁的本社所在地，也是京滨急行电铁的起点。JR线每日的乘降人数位居第6位，而京滨急行由于去羽田机场非常方便，每日的乘降人数仅次于横滨站排于第2位。案例研究东京新干线品川站USEOFNATURALLIGHTINGNATURALVENTILATIONNTBUILDINGTOKYOGAS16站前商务区站前酒店办公区品川站历史1872年1月20日，西洋式的工部省鉄道寮（今JR集团）品川站（当时称为品川STATION）站房落成。1872年6月12日，由品川站至横滨站之间非正式营业。1872年10月14日，新桥站至横滨站（现在的樱木町站）间正式通车。1904年5月8日，京滨电铁（京滨急行电铁）品川站（第一代）（大致位於国铁品川站南方，今北品川北方）正式启用。1925年3月11日，京滨品川站（第二代）（今北品川）及高轮站（大致位於今WING高轮处）启用。其後开始计画与鉄道省（JR当时的名称）的品川站共站。1933年4月1日，原高轮站迁移到现在地点，并与鉄道省的车站统一称为品川站。区域概况在品川站附近有多间大型酒店，区内的酒店客房数量为日本全国第一。这区在早年已设有东海道最初的住宿设施品川宿。品川站周围也是许多办公大楼群聚的区域，像佳能的本部就在这里，而它的另一个特点是周围有很多高级酒店。USEOFNATURALLIGHTINGNATURALVENTILATIONNTBUILDINGTOKYOGAS站前人行平台案例研究东京新干线品川站171案例研究加拿大联合车站站前滨水区USEOFNATURALLIGHTINGNATURALVENTILATIONNTBUILDINGTOKYOGAS安大略HTO滨水公园1972年，多伦多制订了一个滨水地区的发展战略规划，包括湖滨地区开发的内容、时序和经济可行性。建设目标□为每个分区制定城市设计方案，确定当地街道、街区、土地使用、开放空间、街道景观的布置和性质特点。□探索和分析有助于形成独特滨水景观的建筑类型。□探索建筑形式和公共空间形成的关系，包括滨水边缘、绿色空间、广场、街道以及游步道等。□以滨水地区发展战略规划确定的开发密度作为指导。□配备积极灵活的停车服务设施。建设原则□滨水开放空间必须具有良好的可达性。□积极探索一些主要道路和大尺度的公园和开放空间的设计。□每个分区的设计应与中央滨水区内其他分区的设计相协调。□在每个分区内给居民提供合理的开放空间和社区设施。滨水空间的启示□滨水地区规划设计理念应从本地区的独特性中产生，并体现它的本质精神，而不是一味盲目地抄袭别人的形式和风格。□滨水地区首先要解读该地区的自然特征、社区特征和历史文化（特别包括当今滨水地区在开发前的工业及航运文化）。在本地区真实的历史基础上，形成记载历史发展过程的滨水空间。□滨水地区的路网形态应该是城市临近地区路网形态的有效延伸，另外，要特别注重滨水步行系统的合理组织。□滨水地区的开放空间要和城市内部的开放空间密切衔接，充分利用现有的河道和公园等。□滨水地区的规划要创造符合本地区开发目标的街道模式和空间尺度。□滨水地区应鼓励多种不同用途的有机混合，有意识地把居住、商业、文化娱乐等功能组织在一起，有利于聚集人气，展示当地特有的社会生活场景。安大略湖中岛屿联合车站滨水商业休闲带多伦多休闲生态岛医疗康复地产标杆案例借鉴（一）日本上牧温泉医院区上牧温泉医院体检中心是日本著名的集体检、康复、温泉、休闲一体的疗养中心。医院位于海拔1500米高的温泉胜地水上，周围层峦叠嶂，风景宜人。依托天然温泉等优美的生态环境，上牧医院成为日本高端人士进行健康管理的首选目的地庄屋别墅式温泉旅馆上牧温泉医院区新上牧五星级酒店医疗康复地产标杆案例借鉴（二）瑞士蒙特勒静港疗养中心依托瑞士独特的旅游资源和自然风光，引进世界先进医学技术，打造全球人士健康管理的首选之地日内瓦湖畔的蒙特勒医疗康复地产标杆案例借鉴（三）泰国清迈奇瓦颂度假村集东南亚风情体验、高质量特色住宿、环保饮食、健康疗养为一体，一站式健康主题疗养地1健康检测客户先接受设备先进的健康检查并有专业医生提供专业养生建议2汉方理疗根据检测结果，传统中医文化指导的东方疗养方式3课程定制根据专家建议，定制个性化养生计划，自由参加康体课程4健康餐饮配合养生计划，专家设计个性化菜单，且材料由自有的有机园提供6相关产品开发CHIVASOM同时销售自己命名的按摩、护肤用相关产品5SPA中心拥有72间理疗室、85名疗养师，以及物理治疗、护肤美体、抗衰老等150项以上的疗养项目对应案例借鉴瑞士蒙特勒MONTREUX商务健康游蒙特勒商务健康之旅行程安排超过美日的健康检查技术和综合评价技术超五星级的酒店式受检环境代办全部手续，提供旅游、航空优惠，以及全程翻译的私人管家式服务蒙特勒静港疗养中心日内瓦湖沿岸欧洲风光如画的阿尔卑斯山静谧的蒙特勒湖丰沛的温泉地热资源蒙特勒自然环境蒙特勒距国际会议之都日内瓦1小时车程，距洛桑不到半小时，有效承接来自二者的商务客人日内瓦湖畔每年举行2000多个国际论坛、会议，有超过89000名各国代表和专家与会，是蒙特勒的客源支撑大量商务客源支撑面积34平方公里，人口22万的蒙特勒小镇成为全球商务人士管理健康的首选蒙特勒海外游客数量变化数据来源瑞士2008统计年鉴2003年前后开始实施的健康商务游项目，改善了蒙特勒游客数持续下降的局面，使得20032006年国外游客得到大幅跃升

简介：长三角经济圈房地产市场研究C目录ONTENTS01宏观背景研究02房地产与宏观要素关系研究03房地产行业发展空间及机会研究04结论宏观背景研究第一章宏观背景分析宏观背景分析主要从区域合作及整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力三个方面展开，旨在分析长三角经济圈内城市的宏观要素是否对房地产行业具有支撑力区域合作及整体规划区域合作背景区域未来规划经济容量及发展态势GDP总量三产结构消费品零售总额人口总量及支付能力人口规模人均可支配收入支撑力宏观背景分析框架区域合作及整体规划评价区域是否具备竞争优势，同时经济圈内城市之间是否具备协同性经济容量及发展态势评价城市是否具备较强的造血功能，城市发展是否具备良好的可持续性人口总量及支付能力评价城市人口总量及居民是否具备较强的支付力水平长三角经济圈规划背景长三角经济圈城市群正处于转型提升、创新发展的关键阶段，必须立足现有基础，针对突出矛盾和问题，紧紧抓住重大机遇，妥善应对风险挑战，实现更大跨越，成为我国经济社会发展的战略支撑长三角经济圈城市群分布扬州盐城泰州合肥安庆池州马鞍山铜陵芜湖滁州南京镇江无锡南通上海湖州杭州宣城常州苏州金华嘉兴舟山绍兴宁波台州突出矛盾发展基础重大机遇上海全球城市功能相对较弱，中心城区人口压力大城市群发展质量不高，国际竞争力不强城市包容性不足，外来人口市民化滞后生态系统功能退化，环境质量趋于恶化国家“一带一路”和长江经济带战略的实施，为长三角城市群充分发挥区位优势和开放优势，更高层次更高水平参与国际合作和竞争带来了新空间加快形成国际竞争新优势促进区域协调发展提高城镇化质量重大意义自然禀赋优良综合经济实力强城镇体系完备注长三角经济圈城市群包括上海市，江苏省的南京、无锡、常州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26市四带五圈一核长三角经济圈未来整体规划未来长三角区域协同发展空间布局规划“一核”即上海，加快提升上海核心竞争力和综合服务功能，加快建设具有全球影响力的科技创新中心，发挥浦东新区引领作用，推动非核心功能疏解“四带”强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展“五圈”依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动南京都市圈（南京、镇江、扬州）、杭州都市圈（杭州、嘉兴、湖州、绍兴、合肥都市圈（合肥、芜湖、马鞍山）、苏锡常都市圈（苏州、无锡、常州）、宁波都市圈（宁波、舟山、台州）的同城化发展规划指出发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展，强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展，构建“一核五圈四带”的网络化空间格局协同创新推动长三角经济圈协调发展协同创新推动长三角区域协调发展，有利于促进产业升级，推进以人为核心的新型城镇化，加快农业现代化，辐射带动周边区域和中西部地区发展，增强国家竞争力构建恰当资源空间格局强化主体功能分区的基底作用优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域推动人口区域平衡发展严格控制上海人口、适度控制其他优化开发区人口、引导重点开发区人口集聚打造一体化城乡体系创新推动经济转型升级构建协同创新格局建设以上海为中心、宁杭合为支点、其他城市为节点的网络化创新体系推进创新链产业链深度融合以产业转型升级需求为导向，聚焦电子信息、装备制造、钢铁、石化、汽车、纺织服装等产业集群发展和产业链关键环节创新健全互联互通基础设施构筑以轨道交通为主的综合交通网络建设以上海为核心，南京、杭州、合肥为副中心，以高速铁路、城际铁路、高速公路和长江黄金水道为主通道的多层次综合交通网络率先建成智慧城市群推动区域数据共享，建立城市群政务信息共享和业务协同机制推动生态公建环境共治共守生态安全格局推动城市群内外生态建设联动，建设长江生态廊道，共筑西部和南部绿色生态屏障推动环境联防联治深化跨区域水污染、大气污染、土壤污染联防联治，推进城市建设绿色化2017年2月4日，经李克强总理签批，国务院印发全国国土规划纲要（2016－2030年），其中对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排。到2030年，要求国土空间开发格局不断优化，整体竞争力和综合国力显著增强，并将影响未来15年中国城市格局全国国土规划京津冀、长三角、珠三角目标建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移长江中游和成渝城市带适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度，完善基础设施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极其他有影响力的城市圈未来目标建成具有重要影响力的区域性经济中心，带动周边地区加快发展城市圈内开发集聚区加快一体化进程整体布局挖掘更多有价值的城市群和中心城市；重工业将西移，东部环境将持续改善全国国土规划长三角中心城市规划根据国务院印发的全国国土规划纲要（2016－2030年），对于具体城市圈，目标将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，中心城市上海的土地政策以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，自2007年以来上海住宅用地出让持续下滑，2013年以后出现了连续三年下滑。长江三角中心城市上海土地规划方向6000000000?00010001500200025003000350040002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年住宅用地成交规划建筑面积万㎡同比增速住宅用地成交规划面积变化情况继续萎缩盘活存量用地，严格控制新增建设用地一线城市严控人口建立一小时通勤圈市区危棚简屋改造污染较大的部分工业企业的迁建和调整工业、商业、仓储用地盘活存量数据来源同策咨询研究部经济容量与发展态势GDP总量长三角经济圈GDP总量及全国占比数据来源国家统计局，WIND数据注释长三角经济圈GDP为长三角经济圈包含的上海、江苏九市、浙江八市、安徽八市共26市GDP总和；长三角经济圈GDP实际增速与全国GDP实际增速对比作为中国第一大经济体，长三角经济圈每年集中了全国20左右的经济总量，GDP实际增速也与全国GDP实际增速保持一致。20142015年长三角经济圈GDP实际增速更是超过了全国GDP实际增速0170180190202102200010000000200000003000000040000000500000006000000070000000亿元800000002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年长三角经济圈GDP总量（亿元）全国GDP总量（亿元）长三角经济圈全国GDP0050000000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015年年年年年年年年年年年年年年年年全国长三角上海南京无锡常州苏州南通泰州杭州宁波嘉兴湖州绍兴金华舟山台州合肥芜湖扬州马鞍山铜陵安庆盐城镇江滁州池州宣城000500000100000015000002000000250000030000004005006007008009000015年GDP亿元）11000000近五年复合增长率全国GDP近五年复合增长率为88经济容量与发展态势GDP数据来源国家统计局，WIND上海、苏州、宁波、无锡处于产业转型期，第二产业的外迁缩减了此类城市GDP总量，使得经济增速放缓，从人均GDP来看，长三角经济圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安庆外，其他城市均高于全国水平长三角经济圈2015年GDP及近5年复合增长散点000200000040000006000000800000010000000120000001400000016000000苏州无锡南京杭州常州镇江上海宁波绍兴铜陵舟山扬州南通泰州湖州嘉兴合肥金华芜湖马鞍山台州盐城池州宣城滁州安庆长三角经济圈各城市2015年人均GDP2015年全国人均GDP为49351元经济容量与发展态势三产结构20112015年长三角经济圈三产结构数据来源国家统计局，WIND作为全国最大的城市群体，经济效益高、要素流动快的区域，20112015年间长三角经济圈第二产业和第三产业占比都优于全国，并逐渐实现了产业升级（从2014年起第三产业占比超过第二产业占比）20112015年全国三产结构20112015年长三角经济圈和全国三产结构占比100??PP00112012201320142015第一产业第二产业第三产业100??PP00112012201320142015第一产业第二产业第三产业经济容量与发展态势三产结构上海、南京、杭州以第三产业为主导产业，舟山、金华、台州、常州、无锡、苏州、盐城、宁波、镇江、南通十城二、三产业基本分布均匀，其余城市以第二产业为主导产业，安徽省各城市第二产业占比较大，特别铜陵第二产业占比达到了70以上。由于以第二产业为主导的城市仅能够形成最初由产业带来的人口聚集效应，未来亟需新一轮产业导入才能再次形成人口聚集规模长三角经济圈城市三产加权比重100??PP00上海南京杭州舟山金华台州常州无锡苏州盐城宁波镇江南通泰州扬州绍兴湖州池州嘉兴合肥宣城安庆滁州芜湖马鞍山铜陵第一产业第二产业第三产业数据来源国家统计局，WIND数据注释城市三产的加权比重近5年产业（一产、二产及三产）GDP近5年总GDP，数据为20112015年加权数据00PP??0052006200720082009201020112012201320142015其他区域长三角经济圈经济容量与发展态势消费品零售总额数据来源国家统计局，WIND2008年开始，长三角经济圈和全国社会消费品零售总额增速呈现下降趋势，但长三角经济圈社会消费品零售总额占全国比例始终保持在18左右；2015年在全国社会消费品零售总额增速处于下降的趋势下，长三角经济圈社会消费品零售总额增速呈现上升趋势长三角经济圈社会消费品零售总额及增速全国社会消费品零售总额及增速长三角经济圈社会消费品零售总额占全国比重00050101502025050000100000150000200000250000300000亿元35000020052006200720082009201020112012201320142015社会消费品零售总额（亿元）增速000501015020250301000020000300004000050000亿元6000020052006200720082009201020112012201320142015社会消费品零售总额（亿元）增速上海宁波合肥南京杭州马鞍山安庆池州宣城嘉兴湖州无锡苏州南通扬州常州绍兴盐城台州金华镇江芜湖泰州铜陵04000800010000120006008000000舟山1400滁州160015年社会消费6000品零售额（亿元2000）180000近五年复合增长率经济容量与发展态势消费品零售总额数据来源国家统计局，WIND长三角经济圈城市2015年社会消费品零售额及近5年复合增长散点1高购买力城市上海、杭州、南京、苏州、宁波、合肥等一二线城市居民消费能力较强2低购买力城市除南通和无锡外，其他三线城市的城市居民消费能力普遍偏低，均低于长三角经济圈平均水平12上海、杭州、南京、苏州、宁波等城市社会消费品零售总额均高于长三角经济圈平均水平，一二线城市仍然是拉动长三角经济圈消费能力的主力军，三四线城市居民消费能力普遍偏低，但安徽省大部分城市如马鞍山、宣城、安庆、滁州、芜湖、池州等城市的社会消费品五年复合增长率均高于长三角经济圈平均水平2011年开始，长三角经济圈总人口占全国比重趋于稳定，基本保持在10左右；作为国际大都市的上海常住人口总量及复合增速均显示明显优势，对人口持续流入的吸引力强，合肥市常住人口总量虽不及上海、杭州，但其五年复合增长率处于长三角经济圈各城市首位，作为安徽省省会，加之最近几年的规划发展，吸引了周边城市人群和部分返乡人群的进入人口总量及支付能力人口规模数据来源国家统计局，WIND数据注释长三角经济圈总人口长三角经济圈26个城市常住人口之和82084094098096000205001100011500120001250013000135001400020052006200720082009201020112012201320142015长三角经济圈总人口长三角经济圈人口占全国比重长三角经济圈总人口及全国占比长三角经济圈城市2015年常住人口及近5年复合增长散点（万人）上海合肥宁波杭州南京苏州泰州南通扬州镇江常州嘉兴湖州绍兴舟山台州无锡铜陵安庆滁州池州宣城盐城金华050020002500300002000002004010015年常住人口（万人）马鞍山芜湖5年复合增长率060080总量较大、复合增长较小总量较大、复合增长较大总量较小、复合增长较小总量较小、复合增长较大合肥宁波杭州南京无锡扬州镇江嘉兴常州绍兴舟山湖州台州南通芜湖马鞍山铜陵滁州池州宣城盐城安庆泰州金华07080910111213141615010050050100215015年人口流入比2015年外来人口（万人）150200人口总量及支付能力人口吸附能力数据来源各城市统计局，WIND数据注释常住人口数据包含各城市市辖区及下属县级市，外来人口常住人口户籍人口，人口流入比常住人口户籍人口上海、苏州由于其自身发展条件和区位优势，吸引了众多人口流入，人口流入比均高于15，而无锡、宁波、嘉兴、常州、南京、杭州的人口吸附能力也较强，可以看出这些吸附力较强的城市不是省会城市就是受热点城市外溢的城市；上海、合肥人口密度均超过了2000人平方公里，其次是无锡，由于其毗邻上海的区位优势，无论是人口密度还是外来人口数量均处于高位上海（98165168）苏州（39459159）长三角经济圈城市2015年外来人口与人口流入比散点图长三角经济圈城市2014年市辖区人口密度（人平方公里）2015年长三角经济圈各城市平均外来人口常住人口户籍人口常住人口户籍人口人口吸引力较强2015年长三角经济圈各城市平均人口流入比00050000100000150000200000250000300000350000400000上海合肥无锡铜陵常州马鞍山杭州泰州台州扬州南通南京芜湖镇江宁波安庆嘉兴盐城绍兴苏州湖州舟山金华滁州宣城池州2000人平方公里1000人平方公里500人平方公里人口总量及支付能力人均可支配收入数据来源国家统计局，WIND数据注释人均可支配收入数据为城市城镇人均可支配收入数据，长三角经济圈人均可支配收入为长三角经济圈包含的26个城市人均可支配收入的平均值全国人均可支配收入及增速长三角经济圈人均可支配收入及增速长三角经济圈人均可支配收入普遍高于全国水平，从2011年开始全国人均可支配收入增速和长三角经济圈人均可支配收入增速均趋于放缓，但2015年在全国人均可支配收入增速收窄的情况下，长三角经济圈人均可支配收入增速出现反弹000004002008006012010016014020018050001000015000200002500030000元人3500020052006200720082009201020112012201320142015人均可支配收入增速0000020040060080100120140160500010000150002000025000300003500040000元人4500020052006200720082009201020112012201320142015人均可支配收入增速上海杭州南京宁波无锡常州苏州南通盐城扬州镇江泰州合肥嘉兴湖州绍兴金华舟山台州芜湖马鞍山铜陵安庆滁州池州宣城200002500030000350004000045000500005500067892支0配1收5入年（人元均）可5年复合增长率人口总量及支付能力人均可支配收入数据来源各城市统计局，WIND上海的人均可支配收入在长三角经济圈处于最高位，其次为苏州，居民支付能力强，而池州、安庆及滁州人均可支配收入及复合增速均相对较低，地域上受核心城市上海辐射发展较少，人民可支配收入水平改善缓慢，居民支付能力较弱长三角经济圈各城市2015年人均可支配收入及近5年复合增长散点总量较大、复合增长较小总量较大、复合增长较大总量较小、复合增长较小总量较小、复合增长较大1高收入城市上海为人均可支配收入最高城市，其次为苏州，高收入城市距离上海较近，受上海辐射影响较大，居民支付能力强2中等收入城市镇江、南通、泰州等城市属于中等收入城市，人均可支配收入及复合增速均相对较强3收入待增长城市池州、安庆和滁州人均可支配收入及复合增速均相对较低，地域上受核心城市上海辐射发展较少，人民可支配收入水平改善缓慢，居民支付能力较弱12312012345上海杭州苏州南京宁波合肥无锡常州南通金华台州嘉兴绍兴镇江芜湖湖州宣城马鞍山盐城安庆扬州舟山泰州滁州铜陵池州宏观背景总结长三角经济圈各城市主成分综合得分综合得分数据来源国家统计局，WIND数据注释通过SPSS计算主成分得分（主成分方差贡献度提取主成分方差贡献度总和）城市因子得分特征根平方根，总量数据均为2015年数据主成分得分GDP总量及5年复合增长率城市常住人口及5年复合增长率人均可支配收入及5年复合增长率社会消费品零售额及5年复合增长率通过对主要宏观要素的分析，长三角经济圈各城市可分为四个梯队，上海为传统强经济城市。而杭州、苏州、南京、宁波、合肥、无锡为第二梯队，宏观经济具有发展潜力，常州等17个城市为第三梯队，宏观经济实力相当，而铜陵和池州作为第四梯队，宏观经济实力较弱参与主成分得分的主要宏观因素第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队房地产与宏观要素关系研究第二章更多行业干货，投拓交流群扫码关注经济、人口房地产121中国经济整体下行，区域内城市资源的分配不均及产业结构不同导致经济发展出现分化，重点城市人口吸附效应明显32由于对经济下行的避险要求，供给端倾向于投资重点（重点规划）城市；同时鉴于产业迁入和资源吸附产生的人口持续流入，重点城市住房需求仍持续增长3房地产进一步拉动重点城市经济增长，区域经济分化持续加大，同时重点城市人口吸附效应得到再次提升经济、人口与房地产关系图房地产与宏观要素关系研究在经济持续下行及区域内城市对人口吸附能力进一步分化（重点城市人口吸附能力增强）的背景下，原先重点城市的房地产与经济失衡状态将进一步加强固定资产投资（除房地产投资）长三角经济圈固定资产投资（除房地产投资）及增速全国固定资产投资（除房地产投资）及增速数据来源国家统计局，WIND2010年之前，长三角经济圈和全国固定资产投资额（除房地产投资）增速保持较大幅度增长，而2010年之后，两者固定资产投资额（除房地产投资）增速明显放缓。000501015020250301000020000300004000050000600007000020052006200720082009201020112012201320142015固定资产投资（除房地产投资）增速0505000010000015000020000025000030000035000040000045000050000020052006200720082009201020112012201320142015固定资产投资（除房地产投资）增速固定资产投资（除房地产开发投资）长三角经济圈各城市2015年固定资产投资（除房地产开发投资）及2015年商品住宅销售面积散点长三角经济圈各城市2015年固定资产投资（除房地产开发投资）及2015年常住人口散点数据来源国家统计局，WIND数据说明嘉兴、台州、铜陵、池州、宣城商品住宅销售面积数据缺失、上海、杭州为商品住宅不含保障房数据除去房地产开发投资的固定资产投资额与城市常住人口及商品住宅销售面积均呈正相关，表明固定资产投资（除去房地产开发投资）的增加将产生对人口的吸附能力，人口的流入产生新增住房需求推动商品住宅销售面积增长上海南京杭州宁波合肥无锡苏州南通镇江泰州嘉兴湖州绍兴金华舟山台州盐城扬州常州芜湖马鞍山铜陵安庆滁州池州宣城Y09953X06304R058791501701902102302502903103303502602803003203403603802015年常住人270口自然对数2015年固定资产投资（除房地产开发投资）自然对数上海南京杭州宁波合肥无锡常州苏州南通盐城扬州镇江泰州湖州绍兴金华舟山芜湖马鞍山安庆滁州Y1302X18493R053991501701902102302502702903103302802903003103203303403503603702015年商品住宅销售面积自然对数2015年固定资产投资（除房地产开发投资）自然对数房地产（住宅）开发投资长三角经济圈房地产（住宅）开发投资额及增速全国房地产（住宅）开发投资额及增速数据来源国家统计局，WIND数据说明铜陵、安庆、滁州、池州、宣城2015年房地产（住宅）开发投资额数据缺失，长三角经济圈房地产（住宅）开发投资额为除5城外，其他21个城市房地产（住宅）开发投资额总和长三角经济圈和全国房地产（住宅）开发投资增速均呈下降趋势，2014年以前，长三角经济圈房地产（住宅）开发投资增速均小于全国水平，2014年开始长三角经济圈房地产（住宅）开发投资增速赶超全国水平000501015020250303500020000040000060000080000010000001200000亿元140000020052006200720082009201020112012201320142015长三角经济圈房地产（住宅）开发投资增速0005010150202503035000100000020000003000000400000050000006000000亿元700000020052006200720082009201020112012201320142015全国房地产（住宅）开发投资增速南京常州苏州南通盐城扬州镇江泰州杭州宁波嘉兴湖州绍兴金华舟山合肥无锡芜湖台州上海马鞍山00020000400006000080000100000120000140000160000180000200000005002025032015年房地产（住宅）开发投资额（亿元）近五年复合增长率房地产（住宅）开发投资长三角经济圈各城市2015年房地产（住宅）开发投资及近5年复合增长散点总量较大、复合增长较小总量较大、复合增长较大总量较小、复合增长较小总量较小、复合增长较大1速度放缓城市上海长三角经济圈各城市中房地产（住宅）开发投资总量相对较大，但增速放缓21234高速发展城市杭州、苏州、南京、宁波房地产开发正处于高速发展期，房地产开发（住宅）投资总量及增速均相对较大3未来潜力城市绍兴、金华、盐城、舟山、湖州、扬州、镇江等城市虽然目前城市房地产（住宅）开发投资总量相对较小，但增速增长明显为潜力城市4发展缓慢城市常州、嘉兴、芜湖、台州、泰州、马鞍山房地产（住宅）投资总量及增速均相对较低，中长期内机会较小长三角经济圈各城市房地产（住宅）开发投资出现分化，房地产（住宅）开发投资额大的城市其城市属性也越好，上海、杭州、南京、合肥得益于其直辖市和省会城市的地位，宁波为计划单位市，而无锡、苏州为上海外溢城市。结合房地产（住宅）开发总量及增速来看，苏州、杭州、南京、宁波为房地产开发高速发展城市，而镇江、扬州、盐城等城市具有一定潜力00501015数据来源国家统计局，WIND，同策咨询研究部房地产与宏观要素关系研究经济人口问题1长三角经济圈内城市房地产市场，是否受经济和人口两大经济要素影响问题2如

简介：房地产策划师（基础知识）培训讲义广东省房地产行业协会黄福新第一部分职业道德和房地产策划知识第一章职业道德基本知识第一节房地产策划师职业道德与职业守则第二节房地产策划师职业素养第一节房地产策划师职业道德与职业守则1、房地产策划师职业道德房地产策划师职业道德，是指房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的道德标准。房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分之一，是社会为了调整房地产策划师之间以及房地产策划师与顾客及社会之间的关系，要求房地产策划师遵循的行为准则。2、房地产策划师职业道德规范房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的行为规范。房地产策划师职业道德规范源于并高于房地产策划师的道德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社会公众利益出发，经过概括而形成。它是对房地产策划师的最低道德要求。房地产策划师的职业道德规范包括以下两大方面（1）要以为人民服务为核心“社会主义道德建设要以为人民服务为核心”。房地产策划是一种服务性职业，加强职业道德建设更有其特殊意义。要大力推行房地产策划服务社会化、专业化、市场化，树立房地产策划面向群众、面向行业、面向社会的全方位的服务观念，拓展服务领域，增加服务项目，充实服务内容，强化服务意识，明确服务准则，规范服务行为，改善服务质量，提高整个行业的服务水平。（2）遵循房地产策划职业道德准则“大力倡导爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的职业道德”这句话所概括的五个方面的内容是所有行业都应当遵循的公共性的职业道德准则，其中每一个方面都是同“为人民服务”紧密联系在一起的。没有“为人民服务”的思想，就不可能“爱岗敬业”、“办事公道”，更不能做到“服务群众”和“奉献社会”。对职业岗位的热爱和对群众的真诚关心，都必然出于一种发自内心的“为人民服务”的献身精神。3、房地产策划师职业守则（1）遵纪守法，尊重知识产权房地产策划师首先要遵纪守法。法治和责任理念是现代社会的基本理念。遵纪守法是公民应尽的社会责任和道德义务。房地产策划师也要尊重知识产权，不能侵犯别人的知识产权。知识产权制度作为保护智力劳动成果的一项重要制度，发挥着激励创新、规范竞争、调整利益和传播信息的重要作用。尊重知识产权的根本出路在于创新，在公平市场条件下谋生存、求发展。寻找房地产策划新思路、新创意、新计划、新方式、新途径、新策略的过程，是尊重知识产权并打开房地产策划师工作新局面的必经之路。（2）忠诚敬业，恪尽职守忠诚就是要对自己所从事的工作忠于职守、毫不懈怠，是一种职业的责任感，它是成就事业最坚实的基础。敬业是成就事业的首要条件，它既包含了个人对事业的执着，又包含了对事业的无限热爱之情。要做到忠诚敬业，首先，要热爱本职工作。要以恭敬、虔诚的态度对待房地产策划职业。其次，要坚守岗位责任。房地产开发项目价值较大，如果不严格坚守岗位责任，就有可能出现项目的流产，甚至引起一些不必要的纠纷。房地产策划师要想在工作上取得成就，还应恪尽职守。恪尽职守的第一要义就是要立足本职、兢兢业业，踏实工作，不计较个人得失，勇于承担工作重任，做实事、创实绩。（3）公正诚信，杜绝欺诈公正是指人们在处理问题时，站在公正的立场，公正合理、不偏不倚。这是房地产策划师开展工作的基本要求。诚实守信是为人之本、从业之要。诚信是市场经济的基本规则，是我们为人处世的根本要求。作为房地产策划师，而对于所在公司或委托客户的商业机密应当自觉严格保守，不得泄露，维护自身信誉。作为房地产策划师，在策划过程中要始终诚实守信，应当做到一是实事求是。二是恪守合同。三是保守商业秘密。第二节房地产策划师职业素养1、房地产策划师职业基本知识结构（1）企业策划知识企业的任何决策应在策划以后进行，这是避免决策失误的有效途径。“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为”。在策划过程中，能影响管理者的决策、意见、方向等问题，决策后又以策划保证决策的成功实施。（2）房地产经济知识房地产经济理论包括房地产投资分析、房地产开发、房地产经营管理等，它揭示了房地产经济的一般规律。房地产策划是在房地产领域运用科学规范的策划行为，因此，房地产经济理论是房地产策划的基础，它的基本规律指导着房地产的策划行为。（3）市场营销知识房地产产品经过设计、建设以后，最终要推向市场。在推向市场时，经过市场营销使产品引导到消费者手里，在这一过程中，没有市场营销理论的贯穿是难以实现的。市场营销理论是房地产策划的理论根基，房地产策划离不开市场营销理论的指导。房地产全程营销策划的理念就体现了这一原则。（4）项目管理知识项目管理理论的最大特点是以项目寿命周期来进行管理，“通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，旨在实现项目的特定目标的管理方法体系”。房地产策划中的房地产项目策划，实际上也是项目管理理论的一个分支。策划既是管理，推而言之，房地产项目策划亦是房地产项目管理。（5）城市规划及建筑设计知识城市规划和建筑设计是两门技术含量很高的科学，房地产产品设计以及产品的建设就与它们息息相关。如果房地产策划师对这两门知识不懂或懂得不多，虽然在其它方面有所擅长，但还不是一位合格的策划师。（6）人文基础知识人文基础知识包括社会学、心理学以及文、史、哲等人文学科内容，它们为房地产策划师提供人文知识和人文思想的支持。就拿社会学知识来说，就与房地产策划密切相关。社会学理论强调社会关系、社会群体、社会生活、社会人口、社会文化以及社区发展等问题，这些都是房地产策划的思想依据。因为房地产策划涉及的产品是社会最重要的消费品，这些消费品可以构成一个庞大的社会，这个社会涉及到众多的社区问题需要去解决。（7）房地产政策与法规知识房地产政策与法规有两部分一是与房地产行业相关的基本政策与法规。二是房地产行业的基本政策与法规。此外，还要了解当前最新的政策和法规。（8）房地产策划基础知识房地产策划基础知识包括房地产开发知识、城市规划知识、房地产策划知识、房地产项目规划设计知识、房地产投融资知识、房地产市场营销知识、房地产物业管理知识等。房地产策划专业能力包括房地产市场调研与定位、房地产投资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等。2、房地产策划师职业能力（1）掌握全局的能力房地产属于资金和人才密集型产业，某一个环节出现失误可能导致整个楼盘血本无归。因此作为一个好的策划师要能够整合包括市场、设计、建筑、融资等在内的各种可以利用的资源。同时要协调好这些资源发挥其特定的价值。（2）充分的实战经验由于房地产业的特殊性，任何成功的经验都很难照搬应用在新项目上，而且前一个项目的成功也不能保证未来项目一定成功。在充分的实践经验基础上锻炼出来的吸收各种策划元素，进而去粗取精，优化组合的能力是策划成功的关键所在。（3）出色的创新能力差异化虽然不是房地产企业惟一的生存战略，却是获取竞争优势的重要手段。房地产策划咨询机构没有创新意识，或创新能力不足，就抓不住差异化的机会。（4）敏锐的洞察力所谓洞察力，是指房地产策划师要对市场有效需求变化的敏感程度与预见能力。房地产策划师对市场可能的变化必须有敏锐的洞察力，及时修正与市场有效需求相悖的定位。（5）较强的合作能力策划师要能够使其项目的各个环节与项目操作同步进行。这不是单个阅历丰富、才华横溢的策划人所能肩负的重任，需要众多的专业人士通力合作。3、房地产策划师职业素质（1）对民族传统文化和人文精神有普遍的认识文化、人文是最为持久稳定的因素，它不会轻易改变。文化的延续性对中国人产生的影响是难于估量的。文化的变化只会是一点一滴的、渐进的，他不会出现断裂或在某一瞬间发生重大的质的改变。纵然是异族入侵，血火相逼，文化依然是那样淡定而从容，从不变色，从不变节。（2）对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深入的理解现在，国际文化正以强大的气势迅速渗入我国，各种流行思潮，现代后现代生活方式、生活形态汹涌而入。这些流行文化、生活形态对房地产起着直接的领引和促进作用。（3）对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识尽管房地产行业在我国影响深远，但具体到某一个楼盘，却是典型的区域产品。房地产营销也是典型的区域营销。因此针对某一特定的楼盘，深入挖掘该城市、该区域的特定的城市精神、人文精神，民众的生活习惯就显得十分必要。每一个城市都有它与众不同的城市精神，都有它与众不同的生活习性、审美情趣和对新事物的接受方式。房地产策划策划师经常出现跨地域策划的情况，他们对某个城市的民情风俗的认识可能存在某种差距，这就要求在策划之前应做好详细的市场研究工作。市场调研不是简单的人口、GDP、购买力、交通、地段等可量化的指标，更包括特定城市、区域的心理特点、生活习惯、审美情趣等不可量化的因素。而且后者往往更加深刻的影响着消费者对某一房产的购买行为。（4）对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较为全面的了解历史上，古希腊建筑、罗马建筑、中世纪建筑、哥特式建筑等，各具特色，各领风骚。每一个时代的建筑都表达一个时代的思想。对建筑的历史有一个系统的回顾和反思，对建筑及流派思潮的发展历程进行系统的梳理，对建筑的未来和居住的未来才能有更为准确的把脉。（5）对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认识策划师对各种营销理论、微观经济理论应能游刃有余地熟练运用。历史上的各种营销理论如市场细分理论、市场定位理论、独特销售主张、个性化营销、服务营销、深度营销、网络营销、品牌营销、直效营销、客户关系营销、整合营销传播、生活形态行销、体验经济营销等。这些营销理论都在特定的市场条件下对市场营销产生过重大影响。（6）深谙各种广告、品牌传播理论的精义，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力虽然在一般情况下，广告会由广告专业公司来完成，但很多时候广告不得门径，因此房地产策划师不能不具备广告策划和文案的能力。策划师最好同时也是一个广告策略大师和创意大师，具有较强的语言驾驭能力，能撰写优秀的广告语和广告文案。（7）对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行的能力作为房地产策划师，必须具有足够的想象能力，具有对艺术和美的领悟能力，才可能策划出具有美的居住感觉的房子，才能策划出符合生活艺术的居住空间。（8）对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识策划是一种思想，策划可以天马行空，但技术上是否可行，技术上是否能实现，应在策划之时就加以考虑。如果缺乏技术可行性，则策划出来的东西是没有意义的。因此策划师还因对设计技术和建筑施工有一定的认识。房地产策划是一个高智商、高要求的行业，必须是一个通才。房地产策划至少跨越了文化、建筑、营销、广告专业。在策划业风起云涌，社会各界人士蜂拥而上的情况下，必然泥沙俱下，素质高低不一。当前的策划师，可能不缺营销知识，也不缺广告知识，但最缺的就是文化知识的浸润。成功的策划师都是以深厚的文化知识和宽阔的视野为背景的。第二章房地产策划基础知识第一节房地产开发第二节城市规划第三节房地产策划第四节房地产规划与设计第五节房地产投资和融资第六节房地产市场营销第七节房地产项目管理第一节房地产开发1、房地产开发房地产开发是生产者和经营者为了实现一定的经济和社会目的，通过多种资源的组合利用而为人类提供人住空间，并改变人类居住环境的一种活动。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系。从某种意义上讲，这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依法取得了土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，它是在特定地段上所进行的具体房地产项目的规划、勘察、设计和施工及验收等开发活动。2、房地产开发的内容（1）房地产开发类型按开发的区域性质划分可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形式。按开发的规模划分可以将房地产开发划分为单项开发和成片开发两种形式。按开发的对象划分可以将房地产开发分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。（2）房地产开发形式新区开发与旧城区改建新区开发是指按照城市具体规划，在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。旧城改建是指保护好旧城区优秀的历史文化遗产及传统风貌。充分利用并发现旧城区现有各项设施的潜力，根据目前实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧城区进行充实和更新的建设活动。外延型开发与内涵型开发外延型开发是指单纯靠增加城市土地面积进行土地开发和新建房屋实现的房地产开发方式。内涵型开发是指在原有土地上通过增加土地的容积率、更新基础设施、新建和翻新、扩建房屋等方式实现的房地产开发。（3）房地产开发特点综合性综合性是房地产开发的内在要求。综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性。房地产开发的综合性还体现在其作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。长期性房地产开发从投入资本到资本回收从破土动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段和销售阶段等。一般来说，普通的开发项目需要2～3年，规模稍大的综合性项目需要4～5年，而一些成片开发的大型项目需要的时间则更长时序性尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从实务上来讲具有很强的操作程序。从项目的可行性分析到土地的获取从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋租售管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。地域性房地产不可移动房地产的使用、价值和市场等带有强烈的地域特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微观来看，开发项目受区位或地段的影响非常大，从宏观上看，房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济特征对项目的影响。风险性主要包括筹集资金的风险、竞争的风险、受形式和政策影响的风险等。（4）房地产开发策划内容开发区位和地段的分析与选择房地产开发项目的区位作为战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、自然条件等因素。项目具体地段的分析与选择是指对项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完善与通达程度及地质水文等因素。开发内容和规模的分析与选择房地产项目的开发内容和开发规模应在符合城市规划的前提下，选择最佳的用途和最合适的开发规模，主要包括市场定位、建筑总面积、建筑装修档次、设备配备等。开发时机和开发进度的分析与选择房地产项目开发时机和开发进度的分析与选择，首先应考虑开发完成的市场前景，再倒推出获取开发场地和开始建设的时机，必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度对开发进展的影响。大型房地产开发项目通常应考虑分期分批开发或滚动开发。开发合作方式的分析与选择房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要是考虑自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度以及从分散投资风险的角度出发，对独资、合资、合作合建、委托开发等方式进行选择。在考虑合资、合作方式时，特别要注意对方是否能与自己坦诚相处和发挥优势互补。项目融资方式的分析与选择房地产开发项目融资方式的分析与选择主要是结合开发项目的合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目投资的资本金中所占的份额，并通过分析可能的投资来源和经营方式，对项目所需短期和长期资金的筹措作出合理的安排。开发完成后产品推广方式的分析与选择房地产开发完成后的产品营销方式分析与选择。主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身营销能力以及市场的可接受程度等因素。对出售包括现房出售和期房预售、出租包括现房出租和期房预租和自营等营销方式进行选择。3、房地产开发程序（1）项目立项阶段项目立项阶段的开发程序投资机会研究→申领项目选址意见书及项目立项批文→申请定点→申请购置土地、办理土地产权手续→申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件→申领建设用地规划许可证。（2）项目前期准备阶段项目前期准备阶段的开发程序选择勘察队伍和设计单位→申领建设工程规划许可证和施工许可证→申领房屋拆迁许可证→做好“七通一平”工作→选择承包单位→选择监理单位。（3）项目建设阶段项目建设阶段的开发程序组织承包商进场→加强开发项目工程管理与控制→申领商品房预售许可证→项目的竣工验收。（4）项目销售及售后服务阶段项目销售及售后服务阶段的开发程序办理竣工后的产权登记手续→申领商品房销售许可证→与物业公司签订物业委托管理合同→提交相关资料→与用户签订商品房销售合同或租赁合同→做好物业管理工作。第二节城市规划1、城市规划城市规划是人类为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的意志。这种对未来空间发展的安排意图，在更大的范围内，可以扩大到区域规划和国土规划，而在更小的空间范围内，可以延伸到建筑群体之间的空间设计。城市规划是人居环境各层面上的、以城市层次为主导工作对象的空间规划。城市规划的根本社会作用是作为建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合性手段。2、城市规划的任务在市场经济体制下，城市规划的本质任务是合理地、有效地和公正地创造有序的城市生活空间环境。这项任务包括实现社会政治经济的决策意志及实现这种意志的法律法规和管理体制，同时也包括实现这种意志的工程技术、生态保护、文化传统保护和空间美学设计，以指导城市空间的和谐发展，满足社会经济文化发展和生态保护的需要。我国现阶段城市规划的基本任务是保护和修复人居环境，尤其是城乡空间环境的生态系统，为城乡经济、社会和文化协调、稳定地持续发展服务，保障和创造城市居民安全、健康、舒适的空间环境和公正的社会环境。3、城市规划的原则（1）人工环境与自然环境相和谐的原则在强调经济发展的时候，不应忘记经济发展目标就是要为人类服务，而良好的生态环境就是实现这一目标的根本保证。城市规划师必须充分认识到面临的自然生态环境的压力，明确保护和修复生态环境是所有城市规划师崇高的职责。（2）历史环境与未来环境相和谐的原则保持城市发展过程的历史延续性，保护文化遗产和传统生活方式，促进新技术在城市发展中的应用，并使之为大众服务，努力追求城市文化遗产保护和新科学技术运用之间的协调等，这些都是城市规划师的历史责任。（3）城市环境中各社会集团之间社会生活和谐的原则城市规划不仅要考虑城市设施的逐步现代化，同时要满足日益增长的城市居民文化生活的需求，要为建设高度的精神文明创造条件。城市规划更应为城市中所有的居民，不分种族、性别、年龄、职业以及收入状况，不分其文化背景、宗教信仰等，创造健康的城市社会生活。坚持为全体城市居民服务，并且为弱势集团提供优先权，这是城市规划师的根本立场。强调城市中不同文化背景和不同社会集团之间的社会和谐，重视区域中各城市之间居民生活的和谐，避免城市范围内社会空间的强烈分割和对抗。4、城市规划的内容和特点（1）城市规划工作的基本内容城市规划工作的基本内容是依据城市的经济社会发展目标和环境保护的要求，根据区域规划等上层次的空间规划的要求，在充分研究城市的自然、经济、社会和技术发展条件的基础上，制定城市发展战略，预测城市发展规模，选择城市用地的布局和发展方向，按照工程技术和环境的要求，综合安排城市各项工程设施，并提出近期控制引导措施。（2）城市规划工作的特点城市规划是综合性的工作城市的社会、经济、环境和技术发展等各项要素，既互为依据，又相互制约，城市规划需要对城市的各项要素进行统筹安排，使之各得其所、协调发展。综合性是城市规划工作的重要特点，它涉及许多方面的问题。城市规划是法治性、政策性很强的工作城市规划既是城市各种建设的战略部署，又是组织合理的生产、生活环境的手段，涉及到国家的经济、社会、环境、文化等众多部门，法治性、政策性很强。城市规划工作具有地方性城市规划要根据地方特点，因地制宜地编制；同时，规划的实施要依靠城市政府的筹划和广大城市居民的共同努力。城市规划是长期性和经常性的工作城市规划既要解决当前建设问题，又要预计今后一定时期的发展和充分估计长远的发展要求；它既要有现实性，又要有预计性。城市规划具有实践性实践性首先在于它的基本目的是为城市建设服务，规划方案要充分反映建设实践中的问题和要求，有很强的现实性。其次是按规划进行建设是实现规划的唯一途径，规划管理在城市规划工作中占有重要地位。5、城市规划的层面及其主要内容城市发展战略层面的规划主要是研究确定城市发展目标、原则、战略部署等重大问题，表达的是城市政府对城市空间发展战略方向的意志，当然在一个民主法制社会，这一战略必须建立在市民参与和法律法规的基础之上。我国的城市总体规划以及土地利用总体规划都属于这一层面。建设控制引导层面的规划是对具体每一地块未来开发利用做出法律规定，它必须尊重并服从城市发展战略对其所在空间的安排。由于直接涉及土地的所有权和使用权，所以建设控制引导层面的规划必须通过立法机关以法律的形式确定下来。但这一层面的规划也可以依法对上一层面的规划进行调整。我国的详细规划属于这一层面的工作。在实际工作中，为了便于工作的开展，在正式编制城市发展战略规划前，可以由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对确定城市发展的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为规划编制的依据。根据城市的实际情况和工作需要，大城市和中等城市可以在城市土地使用发展战略规划基础上编制分区规划，进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，并为下一层面的规划提供依据。建设控制引导性的规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。（1）城市规划纲要的主要内容城市总体规划纲要的主要任务是研究确定城市总体规划的重大原则，并作为编制城市总体规划的依据。（2）城市总体规划的主要内容城市总体规划的主要任务是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。城市总体规划的期限一般为20年，同时应当对城市远景发展作出轮廓性的规划安排。近期建设规划是总体规划的一个组成部分应当对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排。近期建设规划期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10～20年，近期建设规划可以为3～5年。（3）分区规划的主要内容编制分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。（4）详细规划的主要内容详细规划的主要任务是以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设作出具体的安排和规划设计。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质、使用强度和空间环境。作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。6、城市总体规划的调整、修改和审批（1）城市总体规划的调整和修改城市总体规划的调整，是指城市人民政府根据城市经济建设和社会发展情况，按照实际需要对已经批准的总体规划作局部性变更。局部调整的决定由城市人民政府作出，并报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案。总体规划的修改，是指城市人民政府在实施总体规划的过程中，发现总体规划的某些基本原则和框架已经不能适应城市经济建设和社会发展的要求，必须作出重大变更。（2）城市规划的审批城市规划必须坚持严格的分级审批制度，以保障城市规划的严肃性和权威性。第三节房地产策划1、房地产策划房地产策划是在房地产项目投资、开发营销中运用科学规范的策划行为，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的规划，并从具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。主要包括房地产项目前期策划和房地产项目后期策划两大部分。2、房地产策划的本质特征（1）市场性房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。凡是商品都要考虑适

简介：绵房协201112号绵阳市房地产业协会绵阳市房地产业协会关于对关于对绵阳绵阳市房地产开发竣工项目实行联市房地产开发竣工项目实行联合验收的调研报告合验收的调研报告绵阳市人民政府2011年以来，绵阳市有两个房地产开发项目，因市政基础设施未按时建成投入使用，导致无法及时通过竣工验收，开发商无法及时向购房群众交房，群众强烈不满，导致出现群众通过聚众扎断街道的方式表达诉求，形成不稳定因素。在绵阳市房地产业协会召开的常务理事会上，各房地产开发企业纷纷向绵阳市房地产业协会提出诉求，希望协会向政府反映，简化房地产开发项目的竣工验收程序，搞“一站式”验收，提高办事效率，减轻开发企业的负担，降低开发企业的法律风险。对此，我们对部分房地产开发企业反映的情使用的条件。国务院建设工程质量管理条例颁布实施后，组织竣工验收的责任落实到了建设单位（对商品房开发项目而言即为房地产开发企业）的头上，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。该条例还制定了竣工验收备案制度，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。即房地产开发项目除了建设单位组织竣工验收外，还应经过政府相关部门、单位审核认可符合交付使用条件后，才能办理竣工验收备案，才完成了整个竣工验收备案程序。1、根据房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定，工程竣工验收必须符合这样一些条件（1）完成工程设计和合同约定的各项内容。（2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。（3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程监理单位有关负责人审核签字。

简介：LOGO都匀市房地产市场都匀市房地产市场调查报告调查报告201911项目概况地理位置区域交通区域配套市政设施4123规划布局173区域规划5

简介：1集团战略发展中心业务管理办法集团战略发展中心业务管理办法为促进集团战略发展中心业务快速、稳步发展，不断提高集团战略业务项目开展效率，规范和标准化战略项目拓展方式方法以及运作流程，特制定本办法。集团战略发展中心全体员工认真理解，严格遵守。第一章第一章业务接待管理业务接待管理第一条集团战略发展中心接待管理1、中心业务接待，必须把握先请示后接待的基本原则，否者接待所产生的一切费用不予报销，其请示流程严格从OA报批执行，特殊情况允许先口头请示，后补办申报相关手续。（）1、为了保证中心接待工作的正常开展、且高标准的完成每次接待任务；由中心业务部部长负责提前拟定多套针对集团业务的接待方案，针对每个考察团队个人所对接业务的性质不同，挑选优质方案，进行局部修订，然后报中心总经理审批执行；所有接待只要邀请董事长参加，即视为“重要接待”，所执行的接待方案，必须由集团总经理审批执行。（）2、针对中心“重要接待”，中心总经理接待指令下达，方案签批允许执行后，即刻由中心总经理建立集团“重要接待”领导微信群，第一时间在群内下发正式接待方案，由中心业务部部长统一安排、部署、沟通、预先检查接待准备工作。（）3、为了不断的提高中心的接待水平，加强中心所有人员的接待能力，完善接待方案和接待细节，在每次“重要接待”完成后，由中心业务部长负责组织接待总结会，并邀请中心总经理参加。与会期间每人发言，针对接待过程中所存在的问题进行总结，并提出整改意见限时整改，同时对在接待过程中表现较好的进行表扬。4、战略发展中心针对企业和政府的来访接待和对外拜访均要求做好记录，准确登记被接待对相的合作意向和浅谈重点，且详细填写来访宾登记表，所登记内容必须绝对保证客人的信息安全，未经中心总经理批3功的，视情况参照战略发展中心提成（奖励）细则给予信息提供人员额外奖励，以资鼓励。第三条项目的分类以上“有价值信息”获取后，要立即根据项目性质按照项目的类别，以及所涉及到的行业对项目进行明确分类登记，在项目登记表中针对单个工程项目的归类划分（修订前），以下十六种类别为多选；（修订后），以下七大种类；项目分类（修订前）房产开发、棚户区旧城改造、钢结构工程、房屋建筑工程、公路建设工程、水利建设工程、桥梁修建工程、市政项目、园林景观、物业管理、安防工程、太阳能工程、装饰装修、铝合金门窗、拍卖投资收购、其他项目。（修订后）房产开发、棚户区旧城改造、工程建设（钢结构工程、房屋建筑工程、公路建设工程、水利建设工程、桥梁修建工程、市政项目、园林景观、安防工程、太阳能工程、装饰装修）、物业管理、集采项目、拍卖投资收购、其他项目。（）第四条项目渠道由集团战略发展中心总经理负责，根据集团战略区域布局要求，选定前景巨大的川内市级城市，作为集团战略业务涉及区域，同时在区域内建立健全集团战略业务外部“项目代理人”队伍，以丰厚的项目提成奖励，吸纳区域内优秀人才，为集团在该区域的战略业务推进做出贡献。（1）项目代理人职责负责区域内相关项目信息的收集，主要包括房产开发、棚户区旧城改造、工程建设（钢结构工程、房屋建筑工程、公路建设工程、水利建设工程、桥梁修建工程、市政项目、园林景观、安防工程、太阳能工程、装饰装修）、物业管理、集采项目（电梯、门、窗、太阳能、环保设备）、拍卖投资收购等信息。（2）区域项目代理人筛选要求

简介：广告公司和房地产合同广告公司和房地产合同篇一房地产广告公司合作协议书广告合作协议书甲方乙方身份证号甲乙双方经过友好协商，根据中华人民共和国民法通则和中华人民共和国协议法的有关规定，委托乙方包装设计的物业名称为百世广场项目（以下简称该项目）。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方作为该项目的环境美化与包装设计工作特订立本协议（以下简称本协议），并承诺共同遵守。1、服务内容与期限21广告设计包装及环境美化服务工作。22由签订本协议起即时生效，服务期限直至所有设计任务完成。2、设计服务费用、付款方式及奖惩制度21本协议服务期限内乙方向甲方收取的该项目的广告设计服务费用（以下简称设计服务费）为陆万元整（60000元整）；22广告整合推广服务费用支付约定甲方按月向乙方支付广告整合推广服务费用。日期年月日身份证号开户行户名账号代表人日期年月日附件1一、VI应用系统设计（一）办公用品类设计1楼盘LOGO调整（二）公关用品类设计1楼盘手提袋设计（三）环境用品类设计1楼盘户外广告牌（具体为百世广场户外楼体所有广告位，广告位以传输的电子资料为准）二、小区内VI系统设计1总平面图2公告栏3保安亭牌4路口多功能指示牌5楼栋牌6楼层牌7户号牌8禁烟牌9区域指示牌

简介：第1页共195页中南建设中南房地产业有限公司岗位职责中南建设中南房地产业有限公司岗位职责目录第一章组织架构第一章组织架构3一、区域公司、城市公司、城市公司下属公司、独立项目公司结构关系图3二、总公司组织结构图3三、区域公司组织结构图4四、城市公司组织结构图4五、独立项目公司组织结构图4六、城市公司下属项目公司组织架构5第二章岗位职责第二章岗位职责5第一节总公司、区域公司、项目公司定位5一、总公司定位5二、区域公司定位5三、项目公司定位5第二节总公司、城市公司、项目公司职责5一、总公司职责5二、城市公司职责7三、项目公司职责8第三节总公司岗位设置及岗位职责9一、经理层9二、市场开发中心21三、营销管理中心27四、综合计划运营中心34五、产品研发部37六、规划设计部38七、总工办42八、工程管理中心45第3页共195页六、工程管理部116七、成本部119八、核算部122九、物资管理部125十、客服中心127十一、物业部129十二、商业管理部131十三、酒店运营部134十四、财务部135十五、人事部138十六、法务部139十七、行政部141第六节项目公司岗位设置及岗位职责143一、经理层143二、工程管理部144三、行政部148第七节独立项目公司岗位设置及岗位职责148一、经理层148二、前期部153三、营销管理部155四、设计管理部159五、工程管理部162六、成本部165七、核算部169八、物资管理部171九、客服中心174十、物业部176十一、商业管理部177十二、酒店运营部180